• 11 March 2019

par Nicolas Terrier

Dans tout type d’investissement le risque zéro n’existe pas. Bien comprendre les risques c’est aussi un moyen de mieux les maîtriser. Cet article liste les principaux risques propres à un investissement immobilier sous l’angle de l’acquisition en pleine propriété ou de la copropriété en crowdfunding.

Risque locatif

Un bien immobilier génère un revenu locatif qui évolue dans le temps. L’offre et la demande jouent un rôle essentiel dans l’établissement du loyer, car c’est l’équilibre entre ces derniers qui va définir son niveau. Il est impératif d’offrir un loyer qui correspond à la demande du quartier afin d’éviter que le locataire déloge rapidement. Si cela arrive, le propriétaire sera impacté à 100% puisqu’il devra continuer à assumer les charges et trouver un nouveau locataire. Dans le cas de la copropriété en crowdfunding, ce risque est dilué, car chaque investisseur est propriétaire de l’entièreté d’un immeuble à hauteur d’un pourcentage. Cela signifie que lorsqu’un loyer manque, ou est modifié à la baisse, le rendement est assuré par les revenus locatifs des autres appartements.

Risque de liquidité

Le processus d’achat et de vente peut durer plusieurs mois, le temps de trouver un acheteur au bon prix, de faire la mutation au registre foncier et de finaliser la transaction. Ce risque est problématique pour le propriétaire qui se retrouve dans l’obligation de vendre rapidement à cause d’un imprévu financier. L’acquisition en copropriété en crowdfunding permet de créer une certaine forme de liquidité qui assure une meilleure flexibilité. En effet, les parts de copropriété sont « granulaires » et échangeables via un marché secondaire permettant ainsi de mettre en vente une partie ou la totalité des parts contrairement au propriétaire d’un appartement qui ne peut pas se séparer uniquement d’une pièce ou de la cuisine en cas de besoin de liquidités.

Risque de taux

Dans le cas où la Banque Nationale Suisse augmente son taux directeur, les banques vont répercuter cette hausse en augmentant leurs taux proposés aux particuliers. Ainsi, la charge de financement supplémentaire fait diminuer le rendement du propriétaire. Il faut faire attention à ne pas sous-estimer ce risque de taux, car l’effet de levier de la dette influence particulièrement le rendement. Il est possible de fixer le taux pour une durée prédéfinie permettant ainsi de se protéger contre une éventuelle variation à la hausse. En cas de fixation du taux, il reste propre à chacun d’évaluer au mieux le laps de temps durant lequel les fonds propres investis peuvent rester immobilisés. Le propriétaire d’un appartement qui souhaite vendre avant l’échéance du taux fixé, devra rembourser l’hypothèque et payer une pénalité. La copropriété en crowdfunding sécurise cet aspect dans la mesure où l’acheteur reprend les conditions du vendeur, impliquant que le partenaire financier n’exige aucune pénalité quelle que soit la situation financière du repreneur.

Risque de vétusté

Un bien immobilier possède un cycle de rénovation. En règle générale, l’équivalent de 30% de la valeur intrinsèque d’un immeuble résidentiel doit être investi tous les 30 ans. En effet, la chaufferie devra être remplacée l’étanchéité revue ou encore les nourrices changées. Lors d’une acquisition, une éventuelle absence d’assainissement doit être décelée en amont, car le besoin de liquidité pour effectuer des travaux aura un impact négatif sur le rendement. Ainsi, il est crucial d’obtenir l’historique des travaux. Dans tous les cas, une stratégie d’investissement doit être élaborée en amont et cela nécessite un savoir-faire et un suivi régulier. Pour mitiger ce risque, il peut être nécessaire d’effectuer une évaluation des travaux à prévoir par un expert indépendant.

Risques environnementaux

À ce jour, les cantons suisses ont recensé 38’000 sites pollués, dont 4’000 qualifiés de « site contaminés ». Les coûts pour assainir ces sites sont estimés à plus de 5 milliards [i]. De plus, dans le cas d’une intempérie qui ferait déborder un fleuve ou un éboulement d’une façade montagneuse à risque, les éventuels dégâts impacteraient négativement la valeur du bien au vu des travaux à entreprendre. Pour mitiger ce risque, des assurances existent et restent obligatoires.

Un autre risque est lié à l’amiante. Cette fibre minérale (silicate) qui est contenue dans certaines roches a été utilisée principalement entre les années 50 à 70, quand il était indispensable de construire en masse pour répondre au besoin accru de logement. Reconnu cancérigène, il est obligatoire de désamianter et cela engendre des coûts supplémentaires. Il est important de déceler cela en amont afin d’éviter une mauvaise surprise. 

Risque juridique

La réglementation est un point crucial qui évolue dans le temps, que ce soit au niveau du droit du bail, du droit sur le logement ou encore du droit de la construction immobilière. Le risque principal réside dans des longues procédures avec les conséquences financières qui s’en suivent. Il est donc important que la gestion courante de l’immeuble soit effectuée par une régie immobilière garantissant des processus de gestion et de suivi légal.

En résumé, la liste non-exhaustive mentionnée ci-dessus nous donne un bref aperçu des risques propres à l’immobilier nécessitant de l’expérience et du savoir-faire. Grâce à la force de groupement des investisseurs, l’acquisition en copropriété via le crowdfunding permet de mitiger les risques évoqués et de sécuriser une certaine stabilité.

À noter que le rendement d’un investissement reflète généralement le risque assumé par l’investisseur. Dans l’immobilier, un immeuble existant situé dans une agglomération devrait générer un revenu locatif stable mais un rendement inférieur, comparé à un immeuble vétuste et excentré qui est par définition plus risqué. Il convient donc à chacun de bien comprendre son profil risque et d’investir en conséquence.

Vous faîtes vos premiers pas avec le crowdfunding immobilier et vous désirez en savoir plus, visitez la section Comment ça marche?

Références