18 août 2020

Les Spécificités de l’Hypothèque en Crowdfunding Immobilier

Par Sami Baruh

Le crowdfunding immobilier consiste à rassembler plusieurs investisseurs en ligne afin de leur permettre d’acquérir ensemble, avec inscription nominative au registre foncier, un immeuble de rendement existant et déjà loué. Chaque acquisition est financée par un partie hypothécaire afin de profiter de l’effet de levier sur le rendement. Toutefois, afin de protéger les copropriétaires et de diminuer au maximum tout risque de défaut de paiement, l’hypothèque en crowdfunding immobilier comporte quelques spécificités par rapport à celles accordées aux investisseurs individuels, dont les principales sont les suivantes:

Taux de financement

Chaque acquisition d’immeuble en crowdfunding immobilier est financée en moyenne par 40% de fonds propres des investisseurs et par 60% d’hypothèque. Ainsi une partie hypothécaire est rattachée à l’investissement en fonds propres.

L’hypothèque est dite “de 1er rang”, c’est-à-dire que le taux d’endettement ne dépasse jamais 66,6% de la valeur du bien, alors qu’en Suisse, le taux d’endettement sur des immeubles résidentiels peut atteindre 80%. L’abaissement du taux d’endettement permet de diminuer le risque de défaut du paiement des intérêts car le projet est autoporteur: l’immeuble s’autofinance avec de grandes marges de sécurité, les revenus locatifs couvrant en moyenne cinq à six fois les intérêts hypothécaires.

Durée et amortissement

Le taux d’intérêt hypothécaire est fixé sur une période de sept à dix ans afin de protéger les investisseurs contre les effets négatifs d’une hausse de taux, qui pourrait détériorer les revenus de l’investissement, et d’avoir une bonne visibilité à long terme. Au terme de l’hypothèque, les copropriétaires votent à la majorité qualifiée (deux tiers des voix) la négociation d’une nouvelle hypothèque ou la vente de l’immeuble.

L’hypothèque étant de premier rang, la banque ne demande pas d’amortissement. Le but pour l’investisseur n’étant pas de rembourser un crédit hypothécaire mais plutôt de générer un rendement stable pendant toute la durée de l’hypothèque.

Hypothèque désolidarisée

L’hypothèque est désolidarisée, c’est-à-dire que les copropriétaires ne sont pas codébiteurs solidaires. Chaque copropriétaire est responsable uniquement de l’hypothèque au prorata du montant investi. Il serait en effet impensable que chaque copropriétaire soit solidairement responsable de l’ensemble du montant de l’hypothèque alors qu’il ne connaît même pas les autres copropriétaires.

La copropriété est ainsi protégée dans le cas de l’insolvabilité d’un de ses membres. Si cette dernière devait se produire, le règlement d’administration de la copropriété prévoit un droit d’emption inscrit au registre foncier permettant à Foxstone de racheter les parts du copropriétaire insolvable afin de les proposer à l’acquisition aux autre copropriétaires.

Ces trois spécificités hypothécaires mises en place par Foxstone permettent donc d’assurer au mieux le bon fonctionnement et la pérennité de la copropriété, de maintenir des rendements stables avec un faible niveau de risque et d’endettement hypothécaire.

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