Nouvelle opportunité | Immeuble résidentiel à Moudon (VD) investissement dès CHF 25'000 En Savoir Plus

Questions-Réponses

1. Réglementation & Sécurité

1. Qu’est -ce que Foxstone?

Foxstone est une plateforme de crowdfunding immobilier qui rassemble plusieurs investisseurs en ligne afin d’acheter un immeuble locatif existant et loué en copropriété (dans le but percevoir des revenus locatifs) ou d’octroyer un prêt à un promoteur immobilier (dans le but de percevoir des intérêts).

Foxstone n’est ni un intermédiaire financier, ni un fonds d’investissement immobilier. La plateforme joue uniquement le rôle de mise en relation entre investisseurs et vendeurs ou promoteurs immobiliers.

2. Est-ce que Foxstone est en conformité avec la réglementation suisse ?

Oui à 100%. Foxstone a mis en place un modèle d’affaire conforme aux réglementations en vigueur. Deux confirmations de non-assujettissement ont été obtenues auprès de la FINMA. Le modèle d’affaires de Foxstone est conforme à la:

  • Loi sur les bourses et le commerce de valeurs mobilières (LBVM)
  • Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC)
  • Loi fédérale sur les banques et les caisses d’épargne (LB)
  • Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE)
  • Loi fédérale sur la protection des données (LPD)

3. La plateforme Foxstone est-elle sécurisée ?

Oui, la plateforme utilise des technologies cryptographiques de pointe (SSL 256 bits) pour assurer un haut standard de sécurité à travers tout le système.

4. Où les données sont-elles conservées ?

Foxstone utilise l’infrastructure informatique d’un data center suisse, conforme aux attentes de la FINMA quant à la loi sur la protection des données et certifié ISO 27001:2013. Toutes les données sensibles sont hébergées en Suisse.

2. Copropriété

Copropriété: Général

5. Qu’est-ce que la copropriété ?

La copropriété consiste en l’acquisition directe d’une fraction d’un bien immobilier avec inscription du nom de l’acquéreur au registre foncier en tant que copropriétaire. Les biens proposés à l’acquisition sont des immeubles de rendement, existants et loués.

Les copropriétaires perçoivent trimestriellement leurs revenus locatifs nets, au prorata de leurs participations, et réalisent une potentielle plus-value lors de la vente de l’immeuble.

Les copropriétaires ont la possibilité de mettre leurs parts en vente à tout moment sur la plateforme Foxstone.

6. Comment Foxstone choisit les propriétés ?

La sélection des propriété se fait à travers un strict processus d’audit en cinq étapes:

  1. Les immeubles sont examinés en interne par une équipe de professionnels de l’immobilier à travers une analyse financière approfondie.
  2. Les partenaires juridiques de Foxstone se chargent d’examiner les aspects légaux (contrats de bails, d’assurances, de maintenance etc.) afin d’écarter tout problème légal majeur.
  3. Foxstone mandate un expert agréé afin de conduire une évaluation indépendante. Cette évaluation sert à donner une valeur estimative de l’immeuble afin de s’assurer que le prix d’acquisition correspond à la valeur de marché.
  4. Une analyse technique est réalisée par un expert indépendant afin de s’assurer que l’immeuble est en bon état et de budgéter les travaux potentiels à prévoir sur les 5 prochaines années.
  5. Une dernière évaluation est effectuée par le prestataire d’hypothèque.

Au terme de ce processus, Foxstone ne retient que les immeubles qui constituent les opportunités d’investissement les plus attrayantes, ce qui correspond environ à 3% des immeubles analysés.

Foxstone se concentre sur des immeubles résidentiels existant et loués et en excellent état, situés dans des grandes villes ou des zones périphériques à potentiel de croissance.

7. Quel titre officiel certifie mon investissement dans la copropriété ?

Une fois l’acquisition de l’immeuble conclue, le nom de chaque investisseur est inscrit au registre foncier cantonal en tant que copropriétaire. L’inscription au registre foncier garantit la propriété à travers l’existence d’un droit réel.

Une copie de cette inscription se trouve sur le tableau de bord en ligne de chaque investisseur, qui a également la possibilité d’obtenir un extrait certifié de copropriété directement auprès du registre foncier cantonal.

8. Qu’arriverait-il à mes parts de copropriété si Foxstone venait à disparaître ?

Le régime de copropriété implique que les noms de tous les copropriétaires soient inscrits au registre foncier. Cette sécurité garantit à l’investisseur copropriétaire un droit réel sur l’immeuble.
Il n’y a donc pas de dépendance envers Foxstone qui est simplement l’administrateur de la copropriété. Dans le cas où Foxstone venait à disparaître, cela n’aurait donc aucune incidence sur les parts de copropriété. L’administration de la copropriété devrait alors être déléguée à une autre société.

9. À quel type de revenu puis-je m’attendre sur un investissement en copropriété ?

Les copropriétaires perçoivent trimestriellement le flux de trésorerie excédentaire de la propriété. Il résulte du revenu locatif duquel sont déduites les charges opérationnelles, les dépenses d’investissement pour l’amélioration de la propriété et les frais liés au crédit hypothécaire.

Ci-dessous un exemple de compte annuel:

Revenu locatif
Charges opérationnelles(Eau, électricité, frais d’entretien, assurance, frais de gérance immobilière)
Intérêt hypothécaireTaux bloqué sur 7 ans avec le partenaire bancaire
Impôt foncierVarie selon le canton
Varie selon le cantonMarge de sécurité si un appartement devient vide pendant plusieurs semaines
Honoraire de gestion Foxstone (0.15% du prix du bien)Suivi de la gestion, rapports trimestriels et proposition de stratégie sur l’immeuble
Revenu net
Fonds de rénovation (ou compte de garantie)Provision afin d’effectuer les travaux
AmortissementVu que le crédit est relativement faible, les banques ne requièrent pas d’amortissement
Revenu distribué

À la vente de l’immeuble ou de leurs parts les investisseurs reçoivent leur capital en retour plus toute plus-value résultant de l’appréciation du bien.

Chaque investissement comporte des risques et ceux-ci peuvent impacter fortement les rendements. Foxstone conseille à chaque investisseur de lire le document de Facteurs de Risque, qui résume certains de ces risques, et de consulter un expert en investissement et un fiscaliste pour chaque investissement. Aucune garantie ne peut être donnée quant au remboursement du capital et au paiement des dividendes.

10. Qu’est -ce que le fonds de rénovation (ou compte de garantie) ?

Afin de garantir l’entretien et les rénovations de l’immeuble, qui seront nécessaires durant les prochaines années, le règlement d’administration de la copropriété impose au gestionnaire délégué de constituer un fonds de rénovation (compte de garantie) pour le compte de la communauté des copropriétaires. Le pourcentage des revenus prélevés pour ce compte est déterminé à l’avance en fonction de l’état du bien et des recommandations figurant dans le rapport d’état des lieux. Ce pourcentage est défini par l’administrateur lors de l’assemblée générale pour l’année suivante.

Ce fonds est sollicité au cas où des besoins de rénovations apparaîtraient et pour le paiement de la banque si les loyers ne couvraient plus le paiement d’intérêts. Ainsi, les copropriétaires sont d’autant plus protégés d’un éventuel appel subséquent de fonds. Lors de la vente de leurs parts de copropriété, les investisseurs récupèrent le solde de ce compte au prorata de leur participation.

11. Qu’arrive-t-il au fonds de rénovation lorsque je vends mes parts ?

Le fonds de rénovation, uniquement composé de cash, est la possession des copropriétaires. Dès lors, la part de chaque investisseur dans le fonds de rénovation est calculée au prorata de la part de copropriété. En cas de vente d’une part de copropriété, la part du fonds de rénovation appartenant au copropriétaire sortant vient augmenter son prix de vente.

12. Quelles sont les différences entre la copropriété en investissement participatif et la propriété par étage (PPE) ?

La propriété par étage (PPE) consiste généralement en l’achat d’un appartement. Elle procure au propriétaire le droit d’utiliser cet appartement soit pour y vivre soit pour le louer (et générer du rendement).

Une copropriété en investissement participatif consiste en l’achat d’une part d’immeuble; chaque copropriétaire détient une fraction de l’ensemble de l’immeuble. L’objectif est de percevoir un rendement et non pas d’y vivre.

En tant qu’investissement immobilier, la copropriété en investissement participatif présente les avantages suivants suivants par rapport à la PPE:

  • L’investissement requis est plus bas
    En Suisse, pour acheter un appartement de 80 m2 avec quatre pièces il faut en moyenne un apport en fonds propres de CHF 150’000. Alors que le montant minimum d’un investissement participatif chez Foxstone est de CHF 50’000.
  • Le risque locatif est plus faible
    Dans le cas d’un achat d’un appartement individuel dans le but de le louer, le propriétaire supporte la totalité du risque locatif. Alors que le fait de posséder une part d’un immeuble composé de plusieurs appartements (comme c’est la cas en investissement participatif) dilue le risque locatif dans le cas du départ d’un locataire.
  • Les intérêts des copropriétaires sont alignés
    Dans le cas d’une PPE, certains copropriétaires occupent les appartements et d’autres les louent afin de générer un rendement. Lors des votations de l’assemblée des copropriétaires, cette situation peut engendrer des divergences d’intérêts quant aux dépenses à entreprendre dans les parties communes. Dans le cas d’un investissement participatif, tous les copropriétaires partagent le même but: générer du rendement ce qui facilite la prise de décision.
  • La gestion immobilière est prise en main par des professionnels de l’immobilier
    Dans le cas de la copropriété en investissement participatif, la gestion de l’immeuble est déléguée à une gérance immobilière qui se charge de l’encaissement des loyers et de l’entretien de l’immeuble. Foxstone agit en tant qu’administrateur de la copropriété et prend les décisions stratégiques visant la mise en valeur de l’immeuble. Les copropriétaires ont la possibilité de participer aux décisions majeures de la gestion de l’immeuble lors de l’assemblée générale annuelle tenue par voie digitale.

13. Puis-je visiter le bien immobilier avant de procéder à mon investissement ?

Non, pour des raisons logistiques évidentes nous n’organisons généralement pas de visites privées des immeubles avant de les acheter. Cependant, vous avez accès aux photos ainsi qu’aux détails techniques et structurels de la propriété, résumés dans le prospectus de chaque proposition d’investissement.

14. Puis-je habiter dans l’un des appartements de la copropriété ?

Non, l’investissement en copropriété ne donne pas accès à l’usufruit du bien, contrairement au régime de propriété par étage (PPE). Les copropriétaires investissent dans le but de percevoir des rendements et non dans l’optique d’habiter dans la propriété.

15. Quels sont les documents à remplir pour compléter une transaction ?

Chaque investisseur manifestant un intérêt pour une offre reçoit le dossier d’investissement comprenant:

  • La brochure d’investissement,
  • Le mandat de courtage et de gestion,
  • Le règlement d’administration de la copropriété,
  • Le contrat d’hypothèque,
  • L’acte de vente.

Et doit compléter, signer et nous retourner les documents suivants:

  • Le bulletin de souscription,
  • Le formulaire de procuration en deux exemplaires,
  • L’accréditation auprès du prestataire hypothécaire (demande d’information sur l’investisseur et l’origine des fonds),
  • Le document à l’usage du notaire.

Ces documents sont requis par la banque prestataire d’hypothèque et par le notaire.

Copropriété: Hypothèque

16. Quel est le ratio d’endettement visé lors de l’acquisition d’un bien en investissement participatif ?

En Suisse, le taux d’endettement sur des immeubles résidentiels peut généralement atteindre 80% de la valeur de l’immeuble. Pour des raisons de stabilité financière de l’investissement et d’anticipation de futures hausses des taux d’intérêts, nous préférons généralement emprunter entre 50% et 60% de la valeur du bien. Nous souhaitons que l’immeuble soit autoporteur et que la charge d’hypothèque soit très largement couverte par le rendement locatif.

17. Quels établissements bancaires octroient les hypothèques ?

Foxstone est en relation avec plusieurs banques suisses de renom avec lesquelles des accords ont été conclus dans le but de rendre l’investissement en copropriété par le biais de la plateforme le plus fluide possible.

Chaque investisseur doit au préalable avoir rempli les formulaires d’investissement fournis par Foxstone au moment de sa demande de souscription pour un bien immobilier. Ces formulaires sont transmis à la banque dans le but de vérifier l’origine des fonds et la solvabilité de l’investisseur.

18. Quelle est la politique de Foxstone en ce qui concerne les taux d’intérêts ?

Afin de protéger les investisseurs copropriétaires contre les éventuelles hausses de taux d’intérêt qui pourraient détériorer les revenus de l’investissement, Foxstone fixe généralement les taux d’intérêts sur une période de sept ans.

19. Qui s’occupe du remboursement de la dette et comment est-elle remboursée ?

En tant qu’administrateur de la copropriété, Foxstone s’occupe du paiement des intérêts et du remboursement de l’hypothèque. Ces paiements sont effectués grâce aux rendements locatifs de l’immeuble. Dans le cas où les loyers ne suffiraient pas à honorer le paiement des intérêts, le fonds de rénovation est sollicité.

20. Est-ce que les copropriétaires sont solidaires du montant total de l'hypothèque ?

Non, chaque investisseur n’est responsable que du montant de la dette au prorata de sa participation en fonds propres. En effet, contrairement à la pratique en vigueur, la responsabilité hypothécaire est désolidarisée. En diminuant le taux d’endettement de l’opération, Foxstone diminue le risque de défaut du paiement des intérêts et du remboursement de la dette car le bien immobilier s’autofinance avec de grandes marges de sécurité. Cette structure de crédit permet à la banque de désolidariser l’hypothèque et aux investisseurs de participer aux opérations sans avoir à porter la responsabilité sur le montant total de l’hypothèque.

Copropriété: Gestion Immobilière

21. Qui s’occupe de la gestion journalière de la propriété ?

L’encaissement des loyers et la gestion journalière des immeubles sont déléguées à des gérances immobilières établies et réputées avec lesquelles Foxstone a conclu des accords avantageux pour les copropriétaires, leur faisant bénéficier de tarifs préférentiels dans toute la Suisse. La communauté des copropriétaires délègue les décisions relatives aux travaux de rénovation ainsi que le paiement de l’hypothèque à Foxstone.

22. Les copropriétaires peuvent-ils révoquer le mandat de gestion de Foxstone ?

Les copropriétaires sont libres de choisir le gestionnaire du bien et de révoquer le mandat de gestion de Foxstone. Il faudra pour cela réunir la majorité qualifiée des copropriétaires, comme prévu dans le règlement de copropriété.

23. Comment les frais de rénovation et de maintenance sont-ils prélevés ?

Les charges des éventuels travaux de maintenance et de rénovation sont directement prélevées sur les revenus locatifs ; si ces derniers ne suffisent pas, le fonds de rénovation peut être sollicité.

24. Quels sont les honoraires de Foxstone pour les investissements en copropriété ?

Pour les investissements en copropriété, Foxstone prend les honoraires suivants: 3% de la valeur brute de l’actif une fois la transaction conclue et honoraires de gestion de 0.05% à 0.25% du prix du bien, dégressifs selon le montant de la transaction.

3. Prêt Participatif

25. Qu’est-ce qu’un prêt participatif ?

Le prêt participatif consiste en l’octroi d’un prêt à une société immobilière dans le but de financer un projet de développement immobilier ou de refinancer un actif immobilier existant.

Les investisseurs perçoivent trimestriellement des intérêts fixes et récupèrent leur capital à l’échéance du prêt dont la durée varie de 1 à 5 ans.

Ils ont la possibilité de mettre leurs contrats de prêt en vente à tout moment sur notre marché secondaire.

26. Quel titre certifie mon prêt participatif ?

Le prêt participatif est matérialisé par un contrat de dette émis par la société emprunteuse détenant le projet de construction ou l’immeuble à refinancer.

27. Qu’arriverait-il à ma créance si Foxstone venait à disparaître ?

Dans le cas où Foxstone venait à disparaître, cela n’aurait aucune incidence sur le prêt participatif. Les investisseurs sont toujours en possession du contrat de dette émis par la société détenant le projet de développement immobilier inscrit au registre foncier au nom de la compagnie. Dépendamment des offres d’investissement, ces contrats peuvent aussi être liés à une cédule de premier ou deuxième rang, augmentant ainsi la sécurité de l’investissement.

28. Quel type de contrat de construction est conclu pour les projets de développement immobilier ?

Les contrats de construction sont de type « entreprise totale ». Ces contrats sont légèrement plus onéreux que ceux de type « entreprise générale » mais réduisent le risque de retard et de dépassement des budgets car l’entreprise est tenue responsable de tout écart. Ainsi, tout dépassement du budget de construction fixé est à la charge de la compagnie de construction et tout dépassement du délai de livraison est pénalisé.

29. Comment puis-je suivre l’avancée du projet ?

Le développeur immobilier fournit des rapports trimestriels (en fonction du projet) de l’avancée du projet avec les photos du chantier. Foxstone synthétise ces rapports et les publie sur le tableau de bord en ligne de l’investisseur pour une consultation facilitée.

30. Quels sont les documents à remplir pour compléter une transaction ?

Chaque investisseur manifestant un intérêt pour une offre reçoit le dossier d’investissement comprenant:

  • La brochure d’investissement,
  • Le contrat de prêt.

Et doit compléter, signer et nous retourner les documents suivants:

  • Le bulletin de souscription,
  • Le formulaire de procuration en deux exemplaires,
  • L’accréditation bancaire (demande d’information sur l’investisseur et l’origine des fonds),
  • Le document à l’usage du notaire.

Ces documents sont requis par la banque prestataire d’hypothèque et par le notaire.

31. Quels sont les honoraires de Foxstone pour les prêts participatifs ?

Pour les prêts participatifs, Foxstone prend les honoraires suivants: 3% du montant du prêt à l’investisseur et 3% du montant du prêt au promoteur.

4. Investissement

32. Quelle est la taille des offres d’investissement que Foxstone recherche ?

Foxstone recherche des opportunités d’investissement avec des fourchettes de prix variant entre CHF 1 et 15 millions pour les biens offerts en copropriété et entre CHF 2 et 30 millions pour les projets financés par prêt participatif.

33. Qui est autorisé à investir à travers la plateforme ?

Nous nous concentrons actuellement uniquement sur des immeubles résidentiels, qui sont assujettis à la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE). Par conséquent, seuls les citoyens suisses et les détenteurs de permis résidentiels B et C, ressortissants des États membres de l’Union européenne (UE) ou de l’Association européenne de libre-échange (AELE), sont autorisés à investir dans ce type d’offres.

34. Une société peut-elle investir ?

Oui. Toutefois, la majorité des ayants droits économiques de cette société doit être composée de citoyens ou résidents suisses. Les applications seront traitées au cas par cas.

35. Quel est le montant minimum d’un investissement ?

Dépendamment de la taille de la transaction et de la régulation en vigueur pour le type d’investissement concerné (copropriété ou prêt participatif) le montant minimum peut varier. Il commence généralement à CHF 50’000.

36. Comment suis-je informé de l’évolution de mon investissement ?

L’ensemble des informations, documents et contrats sont disponibles en tout temps sur la plateforme dans votre compte sécurisé. Vous pouvez les consulter, les télécharger ou les imprimer. Vous recevez tous les trimestres un rapport d’activité et de gestion contenant des informations détaillées sur l’évolution de votre investissement. De plus un tableau de bord professionnel en ligne vous permet de surveiller votre portefeuille et de calculer les expositions par types d’investissement, par géographie, par liquidité et bien d’autres ratios financiers.

37. À quels impôts sont soumises mes recettes ?

Les impôts varient selon le type d’investissement et la fiscalité de chaque investisseur. Chaque investisseur est invité à consulter son propre conseiller fiscal avant de considérer un investissement.

38. Les rendements proposés par Foxstone sont-ils garantis ?

Non. Toutes les informations mises à disposition des investisseurs au travers du site web, de la plateforme ainsi que dans tous les documents d’investissements le sont à titre indicatif uniquement.

Chaque investissement comporte des risques et ceux-ci peuvent impacter fortement les rendements. Foxstone conseille à chaque investisseur de lire le document Facteurs de Risque, qui résume certains de ces risques, et de consulter un expert en investissement et un fiscaliste pour chaque investissement. Aucune garantie ne peut être donnée quant au remboursement du capital et au paiement des dividendes.

39. Comment se fait l’allocation de la capacité d’une offre d’investissement ?

La capacité d’une offre d’investissement est allouée sur la base du « premier arrivé, premier servi ». Un investissement est enregistré une fois que l’investisseur remplit tous les documents, est approuvé par la banque et transfert les fonds sur le compte de consignation.

40. Comment puis-je diversifier mes investissements ?

Nous vous encourageons à diversifier votre portefeuille. C’est pour cela que nous proposons des immeubles à usage varié, dans des zones géographiques diverses avec un panel d’instruments financiers offrant une diversification optimale et permettant de limiter le risque systématique.

41. Qu’advient-il si le montant à lever pour un investissement n’est pas atteint ?

Si le montant à lever n’est pas atteint, les fonds déjà versés sur le compte de consignation prévu à cet effet sont remboursés aux investisseurs.

42. Est-ce que Foxstone investit dans les opportunités offertes sur la plateforme ?

À l’heure actuelle, Foxstone n’investit pas dans les opportunités offertes sur la plateforme. Cependant, dans un futur proche, afin d’assurer un parfait alignement d’intérêt avec les investisseurs, une entité détenue par Foxstone co-investira dans les offres proposées.

43. Le montant investi couvre-t-il tous les frais transactionnels ?

Le montant de votre souscription à un investissement inclut tous les frais transactionnels. C’est à dire les honoraires du notaire, les frais de mutation et d’inscription au registre foncier, les frais bancaires, l’audit technique, financier et légal, l’évaluation indépendante et les honoraires de Foxstone.

L’investisseur doit supporter les honoraires des conseillers qu’il a lui-même engagés en vue d’un investissement en plus des frais de certification de sa signature par un notaire.

44. Pourquoi dois-je signer une procuration ?

Afin de simplifier le processus d’acquisition, les investisseurs signent une procuration qui donne le pouvoir à Foxstone de les représenter devant le notaire pour la finalisation de l’acquisition de l’immeuble en copropriété. Cette démarche évite aux investisseurs d’avoir à se déplacer chez les notaires dans les différents cantons dans lesquels ils investissent.

45. Qu’est-ce qu’un KYC et pourquoi dois-je le remplir ?

Un KYC (Know Your Customer) est le formulaire utilisé par les banques afin de s’assurer de la conformité des clients face aux législations anti-corruption et prévenir l’usurpation d’identité, la fraude financière, le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Ce formulaire est requis par la banque, indépendamment de Foxstone, pour accréditer l’investisseur avant quelconque transfert de fonds vers le compte bancaire dédié à la transaction.

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