3 mars 2020

Le rapport entre Risque et Rendement

Par Nicolas Terrier

Pourquoi un immeuble offre un rendement plus élevé qu’un autre ? Cet article fournit des éléments qui permettent de comprendre et comparer les rendements de différents investissements immobiliers.


Quelle est la relation entre le rendement et le risque d’un investissement immobilier ?

Introduction

Un des éléments le plus importants pris en compte lorsqu’il s’agit d’effectuer un placement est le rendement. Ce dernier est un ratio qui permet de mesurer la performance d’un investissement. Il s’obtient en divisant les revenus par le montant investit. Dans le cas d’un investissement immobilier, les revenus correspondent à l’état locatif et le montant investi au prix d’acquisition.

Le prix d’acquisition est par conséquent un des éléments déterminant du rendement. Il existe un lien direct entre le rendement et le niveau de risque d’un investissement : À revenu égal, les investisseurs voudront payer un prix plus bas pour un placement s’accompagnant d’un niveau de risque important et à l’inverse, un placement plus sûr offrira un rendement plus faible puisque les investisseurs seront prêts à payer un prix plus élevé pour le même niveau de revenu. En général, plus un investissement est risqué, plus son rendement doit être élevé.

Dans l’immobilier, comme dans les autres secteurs économiques, comparer des rendements revient à comparer des niveaux de risques. Les principaux risques liés à l’immobilier sont :

  • Le risque de vacance locative : risque qu’un bien reste inoccupé pendant un certain temps alors que le propriétaire doit continuer à assumer des charges sans percevoir de revenu.
  • Le risque de vétusté : risque de devoir assumer des travaux qui auront un impact négatif sur le rendement de l’investissement.

Pour une liste plus exhaustive des risques liés à un investissement immobilier, se référer à l’article Top 6 des risques liés à un investissement immobilier sous l’angle de la pleine propriété et de la copropriété en crowdfunding.

Trois aspects permettent d’appréhender les niveaux de risque et donc de comprendre pourquoi un bien immobilier offre un rendement plus élevé qu’un autre : la localisation, l’immeuble en lui-même et l’aspect financier.


1°/ Localisation

La localisation doit être analysée à deux niveaux : Macro-situation (région) et Micro-situation (quartier).

a. Macro-situation

Une région est considérée comme attractive si elle est pourvue d’un grand nombre d’employeurs et d’un faible taux de chômage, d’une forte croissance démographique et d’un solde migratoire positif, de bonnes infrastructures de transport et d’un niveau d’imposition favorable. Lorsque ces facteurs sont réunis, la demande locative ou d’achat a tendance à être supérieure à l’offre, ce qui oriente les prix à la hausse et fait baisser les rendements.

Le risque de se retrouver avec des logements vacants est plus élevé dans une région excentrée, car si les loyers baissent de manière globale, ses habitants auront tendance à déménager vers les régions attractives proches de leurs lieux de travail.

Concrètement, un bien situé au centre d’une grande agglomération urbaine aura plus de demande locative et d’achat qu’un bien situé dans une région rurale excentrée. Le risque de vacance locative du premier bien est donc plus faible et son rendement sera moins élevé que celui du second.

C’est la raison pour laquelle, dans les régions excentrées, Foxstone sélectionne des immeubles avec des loyers en dessous de la moyenne de marché ou des immeubles neufs car ces derniers seront toujours plus attractifs que les autres immeubles dans cette même région, ce qui mitige le risque de vacance locative.

b. Micro-situation

Du point de vue de la micro-situation, un immeuble bien placé dans un beau quartier sera toujours plus attrayant qu’un immeuble mal placé dans un quartier moins prisé. Ceci s’applique à toutes les régions et relève de facteurs inhérents au bien-être des locataires, comme la proximité des infrastructures telles que les supermarchés, les transports publiques ou des aménagements tels que des jardins ou des monuments emblématiques.

Par exemple, un immeuble face à une voie ferrée se louera moins facilement qu’un immeuble en bordure d’un parc arboré. À revenu locatif équivalent, les investisseurs seront prêts à payer un prix plus élevé pour l’immeuble bien placé car le risque de vacance locative est plus faible ; ce qui implique aussi un rendement plus faible.

c. Offre de logement

L’offre de logement joue aussi un rôle et il faut tenir compte des projets de construction en cours. Un immeuble dans une région avec une forte activité de construction aura une plus grande probabilité de se retrouver avec des logements vacants si l’absorption de l’offre est mauvaise. On peut observer ce phénomène de surplus de l’offre dans la plaine du Valais avec l’apparition de gratuités de loyer pour de nouvelles constructions. À l’inverse, une région en situation de pénurie de logements et avec un solde migratoire positif, comme c’est actuellement le cas à Lausanne, devrait facilement être en mesure d’absorber l’activité de construction au dépit d’autres régions moins attractives. Ces disparités cantonales peuvent être observées sur la carte ci-dessous qui dresse un état à 2018 de l’excédent ou du manque de logement par région.

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Source : Wüest & partner 2019, Immo-Monitoring (édition de printemps) p.29

Dans la même logique, l’immobilier commercial est plus risqué que l’immobilier résidentiel et pour deux biens situés dans le même quartier, le bien commercial aura un rendement plus élevé. Ceci tient au fait que les gens auront toujours besoin d’un toit mais pas forcément d’un local commercial car les mœurs de consommation et de travail évoluent.


2°/ L’immeuble

a. État

Un immeuble neuf aura tendance à être plus attractif à la location et l’achat et nécessitera moins de rénovations qu’un immeuble plus ancien. Un immeuble vétuste doit être proposé à un prix moins élevé que celui d’un immeuble en bon état au vu des dépenses à entreprendre pour les travaux. Un immeuble en mauvais état aura également plus de mal à trouver des locataires ce qui augmente le risque de vacance locative. Les investisseurs s’attendent donc à un rendement plus élevé en cas de vétusté.

b. Loyers et agencement

Un immeuble avec des loyers en dessous de la moyenne de marché, a moins de chance de se retrouver avec des appartements vacants car, pour deux appartements avec une surface et des emplacements équivalents, celui avec le loyer le plus faible trouvera plus facilement preneur. À terme, les loyers devraient s’ajuster à ceux du marché. On parle dans ce cas de « réserve locative », c’est-à-dire la possibilité de revoir les loyers à la hausse. Toutefois, cette dernière est conditionnée à des travaux d’amélioration pour que les appartements correspondent aux standards actuels. Dans la mesure où ces travaux ne soient pas conséquents, les investisseurs sont prêts à payer un prix élevé pour un immeuble avec une importante réserve locative ce qui a pour conséquence de faire baisser son rendement.

Finalement un immeuble composé uniquement d’appartements de six pièces aura plus de peine à trouver des locataires qu’un immeuble composé d’appartements avec des typologies variées allant de studios à des six pièces et qui répondraient davantage à la demande.


3°/ Aspect financier

a. Charges

Un immeuble avec de faibles charges aura une rentabilité plus élevée qu’un immeuble avec des charges plus importantes comme l’illustre le tableau comparatif ci-dessous. C’est une des raisons pour lesquelles il est plus prudent de comparer le rendement net de charges, sans levier bancaire.

À noter aussi que dans certains cantons, il est courant de voir une partie des charges comme la conciergerie ou l’entretien des communs refacturée aux locataires.

b. Taux d’endettement hypothécaire 3

Finalement, plus le taux d’endettement est important, plus le niveau de risque est élevé. En cas de remontée des taux, l’augmentation de la charge d’intérêt sera plus conséquente sur un immeuble avec un taux d’endettement élevé. Ce risque doit donc être reflété dans le rendement net après levier hypothécaire.

Un immeuble acquis avec un taux d’endettement hypothécaire de 30% nécessitera davantage de fonds propres qu’un immeuble avec un taux d’endettement hypothécaire de 65% et son rendement net sur fonds propres investis sera donc plus faible. Le tableau ci-dessous illustre l’impact de l’effet de levier du crédit.

Afin de mitiger le risque lié au taux d’endettement, Foxstone fixe le taux d’intérêt hypothécaire pour une durée d’au moins sept ans afin de protéger les investisseurs contre les effets négatifs d’une hausse de taux durant cette période. De plus, l’hypothèque est de 1er rang ; c’est-à-dire que le taux d’endettement hypothécaire ne dépasse pas 66% de la valeur du bien – alors qu’en Suisse, le taux d’endettement hypothécaire sur des immeubles résidentiels peut atteindre 80%. En diminuant le taux d’endettement hypothécaire, Foxstone diminue le risque de défaut de paiement des charges et des intérêts hypothécaires car l’immeuble s’autofinance avec de grandes marges de sécurité – les revenus locatifs couvrent 5 à 6 fois les intérêts hypothécaires et le projet est autoporteur.


Conclusion

En règle générale, les investisseurs tendent à préférer un rendement bas lorsque la probabilité de recevoir le revenu est élevée. Par conséquent, le rendement d’un investissement est en relation directe avec de son niveau de risque et lorsque l’on compare les rendements de plusieurs investissements il faut aussi comparer leurs niveaux de risque. Il est donc primordial d’être conscient des risques pris afin de les mitiger au maximum. Une possibilité d’amélioration du ratio risque/rendement passe par la diversification en achetant des biens dans différentes localités ; c’est le principe de ne pas placer tous ses œufs dans le même panier.

Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques mais il s’agit d’un actif tangible, peu volatile et aux revenus stables. Durant la période actuelle où les taux obligataires en francs suisses offrent des rendements nuls, voir négatifs, et les marchés boursiers connaissent de fortes turbulences, l’immobilier constitue une alternative de choix pour faire travailler son épargne. Peu d’actifs offrent pareil retour sur investissement à risque similaire.

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