par Nicolas Terrier

Les taux d’intérêts négatifs ont largement contribué à créer un environnement propice à l’investissement immobilier. La BNS a revu ses prévisions d’inflation sur 3 ans à la baisse entre décembre 2018 et mars 2019 [i], atténuant ainsi le besoin urgent d’une politique monétaire restrictive de remontée de son taux directeur pour combattre l’inflation.

Le fait que les caisses de pension ont investi un montant d’environ CHF 168 milliards en direct dans l’immobilier suisse au cours de l’année 2017 (+141% en 15 ans) [ii] permet d’apprécier l’engouement actuel pour cette classe d’actif. La part que représente l’immobilier au bilan des caisses de pension suisses est désormais de 18.8% contre 14.4% il y a 15 ans [iii]. Ces acteurs incontournables ont même tendance à sortir de la Suisse en allouant davantage de placements dans l’immobilier à l’étranger. Selon Wüestpartner, ce montant est passé de CHF 4.0 à 18.8 milliards sur 15 ans [iv].

Face à cette situation, l’accès à l’immobilier pour les investisseurs privés n’a jamais été aussi difficile. D’une part, les investisseurs institutionnels s’emparent des meilleures opportunités avec des volumes d’investissement conséquents, et d’autre part, les conditions de financement des prestataires bancaires sont devenues de plus en plus restrictives.

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L’investissement de façon “directe” et “indirecte”

En investissant en direct, le propriétaire voit son nom inscrit au registre foncier ce qui lui donne un réel titre de propriété sur le bien immobilier en question.

Du côté de l’investissement indirect, l’investisseur va détenir des actions d’une société qui elle-même, devient propriétaire du bien immobilier en direct. C’est donc la société qui est inscrite au registre foncier et non le détenteur des actions.

L’investissement en direct évite la double imposition qu’il existe dans une société. À savoir l’imposition sur le profit au sein de la société puis à nouveau sur le versement des dividendes aux actionnaires. De plus, l’investissement en direct a un coût administratif plus faible, vu que la société doit assumer la comptabilité et l’établissement des états financiers.

En revanche, il faut être conscient des frais relatifs à la mutation du registre foncier lorsqu’un immeuble change de main. En tant qu’acheteur, il faudra donc assumer ces frais de mutation qui varient en fonction du canton où se trouve le bien immobilier. Tandis qu’en achetant les actions de la société qui détient l’immeuble, ces frais sont inexistants puisque le propriétaire de l’immeuble au registre foncier reste la société.

Le crowdfunding : une nouvelle alternative pour investir en direct

La détention en investissement direct peut prendre plusieurs formes juridiques.

  • La première étant l’investisseur qui devient propriétaire d’une parcelle dans son intégralité. On parle alors de propriété individuelle.
  • La seconde étant l’investisseur qui partage cette propriété avec un autre copropriétaire. Il partage également les risques, la gestion, l’endettement et le pouvoir de décision. On parle dans ce cas de copropriété simple.
  • Finalement, l’investisseur peut aussi devenir copropriétaire d’une fraction d’une parcelle sur laquelle il y a un immeuble morcelé en « propriété par étage » (PPE). La fraction du copropriétaire est alors reliée à l’usage d’une partie, un appartement par exemple, et une structure de gestion spécifique est mise en place [v].

Le crowdfunding permet à plusieurs copropriétaires d’investir ensemble dans un immeuble de rendement. La vraie nouveauté avec l’investissement en crowdfunding (investissement participatif), c’est que la fraction du copropriétaire n’est pas liée à une partie spécifique mais à l’intégralité de l’immeuble, ce qui offre les avantages suivants :

1- Dilution du risque locatif

Un investisseur qui achète un appartement individuel aura droit à un revenu locatif si ce dernier est loué à un tiers. À montant d’investissement égal, le crowdfunding permet d’avoir une part de plusieurs appartements dans un immeuble, donnant droit à une partie des revenus locatifs de chacun des appartements. Dès lors, si un locataire fait défaut et ne paie plus son loyer ou qu’un appartement devient vacant, l’impact de cette interruption de revenu est diminué dans le cadre du crowdfunding, puisqu’il ne dépend pas d’un seul locataire. C’est le principe qui suggère de ne pas placer tous ses œufs dans le même panier.

2- Alignements des intérêts

Avec le crowdfunding, tous les investisseurs ont un but commun qui est de générer un rendement. La prise de décision est alors simplifiée puisque, naturellement, tous les investisseurs devraient s’accorder plus vite sur les décisions stratégiques de mise en valeur de l’immeuble. Lorsqu’un propriétaire achète un appartement dans un immeuble, il doit s’accorder avec les autres copropriétaires qui ne souhaitent pas forcément générer rendement mais au contraire y vivre et donc éventuellement ajouter un confort dans un espace commun, comme les caves par exemple.

De plus, en tant qu’administrateur délégué de la copropriété, Foxstone coordonne les efforts pour le compte de tous les investisseurs et propose une stratégie de mise en valeur de l’immeuble, évitant aux investisseurs d’avoir besoin de connaissances professionnelles dans le domaine immobilier et leur permettant également d’épargner du temps.

3- Flexibilité

Cette nouvelle manière d’investir permet aussi de sortir de son investissement immobilisé en vendant ses parts sans commission de courtage. Contrairement à l’investissement ordinaire, le crowdfunding offre la possibilité de sortir une partie du capital immobilisé dans l’immeuble. En effet, les parts sont granulaires et peuvent être vendues séparément. À montant égal, dans une situation de besoin de liquidité, un propriétaire d’un appartement n’a pas d’autre choix que de vendre la totalité. Le crowdfunding apporte donc une flexibilité en cas d’imprévu.

Dans le contexte évoqué au début de l’article, la copropriété en crowdfunding apporte une nouvelle forme d’investissement qui permet de réunir des investisseurs privés pour qu’ils puissent accéder au marché immobilier jusqu’alors réservé aux initiés.

Foxstone s’inscrit dans cette nouvelle alternative en apportant un service clé-en-main pour faciliter toutes les démarches et permettre aux investisseurs de gagner du temps tout en conservant une grande flexibilité sur l’allocation de ses investissements, comme le ferait un investisseur institutionnel.

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Références