22 juillet 2021

Avantages et inconvénients d’investir dans un bien immobilier neuf

Par Sami Baruh

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous hésitez entre un immeuble neuf et un immeuble plus ancien. Il n’y a pas de réponse toute faite quant à savoir lequel représente le meilleur placement. Plusieurs facteurs sont à prendre en considération en fonction de votre stratégie d’investissement et de votre portefeuille immobilier. Voici quelques éléments de réflexion qui vous permettront de comparer ces deux types de biens et décider lequel vous convient le mieux.

Le neuf confère une plus grande tranquillité de l’investissement

Le neuf permet de ne pas trop avoir à s’occuper du bien durant les dix prochaines années, voire davantage, pour autant que l’immeuble ait été bien conçu. Le propriétaire est assuré de ne pas avoir trop de travaux d’entretien ou de rénovation à plus ou moins long terme.

A contrario, en investissant dans l’ancien, il faut être prêt à réaliser des travaux de rénovation et à y consacrer du temps. Par conséquent, les charges de copropriété sont plus élevées dans l’ancien et cette différence a tendance à se creuser avec le temps. Pour deux immeubles avec des localisations similaires, le rendement de l’ancien est moins assuré que celui du neuf.

Pour les immeubles anciens, Foxstone budgétise les travaux à entreprendre dans les dix prochaines années sur la base de l’audit technique réalisé par l’expert indépendant. Puis, en fonction du budget établi, une partie des loyers est provisionnée sur un fonds de rénovation afin de réaliser les travaux qui permettront de mettre l’immeuble en valeur ou conserver sa valeur sur le long terme.

En raison de la relative tranquillité que le neuf procure par rapport à l’ancien, il se prête mieux à une stratégie d’investissement passive.

Le neuf est conforme aux normes énergétiques et environnementales

Le neuf répond généralement aux dernières normes environnementales et énergétiques et permet donc de réaliser des économies sur la facture d’énergie. Cela diminue encore les charges totales du neuf par rapport à l’ancien, la consommation d’énergie étant habituellement l’une des charges les plus importantes d’un immeuble.

En 2019, le Conseil fédéral a fixé comme objectif la réduction à zéro net des émissions de gaz à effet de serre nuisibles au climat d’ici à 2050. Afin de relever ce défi, le secteur du bâtiment devra fortement réduire ses émissions et de nombreux immeubles anciens requerront d’importants travaux de mise en conformité. Avec un bien neuf, on ne s’expose pas à ce problème puisqu’il répond aux normes actuelles, voire futures.

Le neuf est plus attrayant pour les locataires

En général, les logements neufs sont perçus comme étant de meilleure qualité. Ils sont donc plus attrayants pour les locataires qui recherchent des installations et des équipements modernes et qui sont prêts à payer un loyer plus élevé. Cette capacité à attirer des locataires de qualité peut réduire le risque de vacance locative.

Moins de biens neufs dans les grands centres

En termes de localisation, un des critères les plus importants lors d’un investissement immobilier, l’ancien offre de meilleures opportunités dans les grands centres urbains, où tout est déjà construit. Les immeubles neufs sont souvent plus excentrés.

Les immeubles localisés dans les grands centres urbains rencontrent une forte demande locative en raison de leur proximité avec les infrastructures ce qui limite le risque de vacance locative par rapport à un bien plus excentré.

Toutefois, avec le développement du travail à distance au cours des deux dernières années, la proximité du lieu de travail perd de son importance et les gens recherchent davantage des biens neufs avec de plus grandes surfaces habitables. Les communes en périphérie des centres urbains dans lesquelles immeubles neufs sont construits gagnent donc en attractivité. 

Le neuf présente un plus faible potentiel d’amélioration

Le principal avantage des biens plus anciens comparés à des biens neufs réside dans le fait  qu’ils peuvent faire l’objet d’améliorations grâce à des stratégies de valorisation. Une transformation cosmétique peut améliorer la valeur, la rentabilité et le rendement locatif d’un bien ancien; ce qui n’est pas possible avec un bien neuf. Les biens plus anciens ont donc un plus important potentiel de valorisation que les biens neufs.

Somme toute, le neuf comme l’ancien présente des avantages et des inconvénients. Le choix entre l’un et l’autre dépendra principalement du profil de l’investisseur, de la stratégie qu’il souhaite adopter et du temps qu’il est prêt à consacrer à son investissement.

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