• 8 November 2018

Par Nicolas Terrier

 

La valeur locative

Les propriétaires ont l’obligation de payer des impôts au niveau communal et cantonal sur le bien immobilier qu’ils occupent. Concrètement, l’état va calculer une valeur locative fictive qui est ensuite ajoutée au revenu imposable du propriétaire. L’approche pour ce calcul diffère selon le canton de résidence.

 

Contexte et origine de la valeur locative

Dans un contexte de Première Guerre mondiale, les droits de douanes de la Confédération se sont effondrés. La Suisse décide alors de mettre en place en 1915, un impôt de guerre exceptionnel. Ce qui a fonctionné une fois a été répliqué en 1929 durant la grande dépression. Sans base constitutionnelle, la Confédération a commencé à percevoir une « contribution de crise » sur le revenu et la valeur locative propre. Ce procédé aurait dû se prolonger jusqu’en 1938 mais est finalement resté ancré, et continue à ce jour malgré un contexte économique différent.

Plusieurs initiatives se sont déjà attaquées à la suppression de ce prélèvement sur la valeur locative. D’abord en 1999 avec l’initiative de la « Propriété du logement pour tous », puis en 2012 avec l’initiative sur l’épargne-logement. Les deux ont échouées à cause du fait qu’elles avantagent les propriétaires au détriment de la collectivité. Avec ce nouveau projet en cours d’élaboration, la commission de l’économie du Conseil des États fait donc resurgir un serpent de mer.

Elle vient de fixer les grandes lignes de la réforme qui sera affinée début 2019 avant d’être soumise au peuple. De ce fait, il est intéressant de brièvement passer en revue les enjeux et les impacts d’une telle suppression.

 

La valeur locative et le système d’imposition actuel

Comme mentionné, le but de cet impôt est de rétablir un équilibre entre les locataires qui paient des loyers et les propriétaires qui n’en paient pas. Étant entendu que le propriétaire peut déduire de son revenu total imposable les frais d’entretien inhérents à son bien immobilier ainsi que la charge d’intérêts hypothécaires, signifiant que cela peut s’avérer avantageux. Les propriétaires se sont ainsi contentés de la maintenir pendant des années, car la valeur locative et les frais déductibles était en équilibre, sauf qu’avec le contexte des taux historiquement bas, la déduction est devenue moins attractive.

D’un point de vue purement financier, ce système ne prend pas en compte le fait que le propriétaire a immobilisé son capital dans son logement qui ne lui rapporte rien. Cela équivaut au coût de l’opportunité, car le propriétaire pourrait investir son capital et bénéficier du profit de cet investissement.

En outre, ce système s’avère particulièrement préjudiciable pour les personnes qui arrivent à la retraite après avoir économisé durant leur vie active pour devenir propriétaire et qui se retrouvent avec un « revenu fictif » pouvant perturber le plan de retraite.

 

Les enjeux actuels posés par la commission de l’économie du Conseil des États

Dans le projet de la commission de l’économie du Conseil des États, la valeur locative fictive serait supprimée sur les résidences principales. Les résidences secondaires conserveraient donc ce système d’imposition. Les déductions des frais d’entretien et de la charge d’intérêt hypothécaire partiraient également à la trappe.

À noter qu’une variante serait néanmoins prévue pour que la déduction soit toujours possible dans le cadre de l’acquisition d’un premier logement. Ceci afin de soutenir l’accès à l’immobilier qui était un point sensible, décrié sur le précédent projet. Ceci fait du sens sachant que la Suisse possède le taux d’accession à l’immobilier le plus bas d’Europe, comme on peut le découvrir dans l’article parlant de l’actuelle transformation de l’accès à l’immobilier Suisse.

 

Quels sont les impacts de cette nouveauté ?

Sans la valeur locative rajoutée au revenu, il deviendrait à première vue plus intéressant de devenir propriétaire de son logement d’un point de vue fiscal car les impôts seraient prélevés sur une valeur inférieure.

Selon la théorie, cela devrait en effet augmenter la demande de bien immobilier et donc faire pression à la hausse sur les prix de l’immobilier. Théorie appuyée par le quotidien 24 Heures (Ivan Radja, 2018). L’impact est cependant plus complexe à anticiper.

Tout d’abord l’impôt sur la valeur locative porte uniquement sur le logement occupé par le propriétaire, ce qui n’est pas le cas pour la majeure partie de la population.

Ensuite, le fait que les déductions ne soient plus possibles pourrait venir contrebalancer la hausse de cet attrait pour l’immobilier. Comme évoqué plus haut, les taux d’intérêt sont historiquement bas et l’impact de la déduction des intérêts passifs est d’ores et déjà devenu moins efficace, ce qui fait que la grande partie des futurs propriétaires ont potentiellement déjà résigné à devenir propriétaire de leur logement.

Toutefois, il apparaît relativement certain que la suppression de la déduction de l’intérêt passif baisserait l’attrait fiscal de l’endettement, ou du moins, augmenterait la décision d’amortir la dette.

En outre, la baisse de l’attrait pour l’endettement, si c’est la conséquence de cette suppression, permettrait de rendre le système plus solide, car cela viendrait diminuer l’impact d’une potentielle remontée des taux. Dans un contexte où nous avons atteint un volume record d’hypothèque évalué à plus 973 milliards de francs selon la BNS à fin 2017 (BNS, 2018), soit 46% de plus que le PIB suisse qui est à hauteur de 668 milliards, selon la même source.

Un impact soudain est donc à relativiser notamment par le fait que de nombreux propriétaires ont saisis l’occasion des taux historiquement bas pour se bloquer sur le long terme impliquant une transition douce.

Du côté de la suppression des déductions énergétiques et des frais d’entretien pour les propriétaires, cela devrait certainement diminuer la motivation de certains propriétaires à effectuer des rénovations et améliorer l’efficacité énergétique de leur logement. Une volonté qui pourra être conservée au niveau cantonal. Du côté de Genève, cumulé avec la fameuse LDTR qui freine la rénovation du parc immobilier locatif, ceci n’aiderait pas à contrebalancer le fait que le parc immobilier est de plus en plus vieillissant et énergétiquement inefficace. À noter que chaque canton devrait pouvoir conserver le choix d’appliquer cette suppression.

Dans tous les cas, si aucun référendum n’est lancé, la suppression de la valeur locative interviendrait au 1er janvier 2020 et le débat est lancé. Vu les précédant échecs de ce projet, il y a fort à penser que cette date buttoir va être amenée à se prolonger. Dans l’intervalle, cela vaut la peine de vérifier la valeur locative et de faire appel en cas d’erreur éventuelle.

 

Pour vous accompagner dans le calcul, nous vous invitons à vous rendre sur le site de l’administration suisse :

 

Références

  • BNS. (2018, 10 19). Créances hypothécaires en comptes suisses, par types de rémunération et par rangs . Récupéré sur Banque Nationale Suisse: https://data.snb.ch/fr/topics/banken#!/cube/babilhypfibvua
  • BNS. (2018, 10 22). Economie nationale. Récupéré sur Banque Nationale Suisse: https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/economie-nationale.html
  • Ivan Radja. (2018, 08 26). Retirer la valeur locative ferait-il grimper les prix? . Récupéré sur 24 Heures: https://www.24heures.ch/economie/Retirer-la-valeur-locative-feraitil-grimper-les-prix/story/12832364
  • Olivier Rigot . (2018, 01 01). La valeur locative, un impôt à supprimer. Récupéré sur Tout l’immobilier: https://www.toutimmo.ch/2018/02/la-valeur-locative-un-impot-a-supprimer/
  • TdG. (2018, 08 21). Vers la suppression de la valeur locative . Récupéré sur Tribune de Genève: https://www.tdg.ch/suisse/suppression-valeur-locative/story/13524799