12 mars 2021

Prêt participatif: Fonctionnement & processus de sélection

Par Sami Baruh

En 2021, Foxstone inaugure un nouveau modèle d’affaires complémentaire à celui de l’investissement participatif: le prêt participatif. Les membres de Foxstone ont à présent la possibilité de participer financièrement à des projets de développement immobilier en Suisse qui ne sont pas accessibles au grand public.

Le prêt participatif, également appelé crowdlending, consiste à réunir des investisseurs qui prêtent des fonds à une société de promotion dans le but de réaliser un projet de développement immobilier.

Le taux d’intérêt est fixé en amont du prêt et les intérêts sont versés avec récurrence ou en même temps que le remboursement du capital à l’échéance du prêt, dont la durée varie de 12 à 36 mois en fonction des besoins du promoteur. L’investissement se fait par tranches de CHF 10’000.

Les investisseurs ne remplacent pas la banque mais complètent les fonds propres du promoteur sous forme de prêt subordonné.

Fonctionnement

Concrètement, une opération de prêt participatif se déroule en quatre étapes:

  1. Foxstone conclut un contrat de prêt avec la société de promotion immobilière. Cette dernière est une société de droit suisse (dite SPV) qui ne détient que le projet de développement faisant l’objet du prêt.

Une SPV (Special Purpose Vehicle) est une filiale créée par une société mère pour isoler le risque financier. Son statut juridique de société distincte lui permet de garantir ses obligations même si la société mère fait faillite. La SPV est établie et n’existe qu’afin d’exécuter un projet précis.

  1. Les investisseurs souscrivent à des obligations émises par Foxstone à travers la plateforme.
  2. Ils perçoivent des intérêts périodiques nets de frais pendant la durée du prêt ou à son échéance.
  3. À l’échéance du prêt, la société de promotion rembourse le capital et les intérêts à Foxstone, qui à son tour les reverse aux investisseurs.

Un rigoureux processus de sélection

Foxstone applique la même rigueur dans la sélection des projets de développement  immobilier que celle mise en œuvre dans la sélection des immeubles. Avant d’être proposé sur la plateforme, chaque projet est soumis à un strict examen en plusieurs étapes:

Une premier filtrage est effectuée pour s’assurer que le projet répond aux critères de sélection de Foxstone, notamment:

  • La qualité de la localisation qui doit présenter une forte demande de logements et donc bénéficier d’une croissance démographique soutenue, être proche des grands pôles régionaux d’emploi, bien desservie par des transports publics ainsi que par le réseau routier et jouir de toutes les infrastructures modernes,
  • Le projet doit être au bénéfice d’une autorisation de construire en force ou l’achat du terrain doit être conditionné à l’obtention de l’autorisation de construire,
  • Le promoteur et l’entreprise générale en charge de la construction doivent bénéficier d’un historique avéré dans le développement immobilier ainsi que d’une solide réputation,
  • Le promoteur doit investir des fonds propres dans le projet.

Si le projet répond aux critères de sélection, il est soumis à une analyse approfondie pour s’assurer de sa viabilité. Cette analyse comprend:

  • Une analyse du plan financier de l’opération (fonds propres, prêt bancaire, pré-ventes) et du plan de paiement de l’entreprise générale. L’entreprise générale se charge de de solliciter les offres, sélectionner les artisans, planifier le projet de construction, coordonner et diriger les travaux et contrôler les coûts;
  • Une analyse du plan de commercialisation et des prix de vente des lots pour s’assurer qu’ils sont en adéquation avec les prix de marché,
  • Une étude des projets de développement immobilier entrepris dans la région au cours des cinq dernières années pour s’assurer que le projet ne créera pas un surplus de logements dans la région et que les lots trouverons des acquéreurs.

Si le projet est retenu après l’analyse approfondie, il passe un audit de due diligence qui consiste en un examen financier et légal: Foxstone examine les ratios financiers du promoteur et de la société détenant le projet et ses partenaires juridiques passent en revue tous les contrats relatifs au projet.

Une fois que le financement du projet a été approuvé, Foxstone se charge de la structuration du prêt avec les sécurités nécessaires à la protection des investisseurs. Au moins une des trois sécurités suivantes est mise en place:

  • Cédule hypothécaire de deuxième rang inscrite au registre foncier. Une cédule hypothécaire consiste en une créance gagée par un bien immobilier;
  • Mise en gage des actions de la société porteuse du projet,
  • Rétention d’une partie de la marge de l’opération par la banque pour rembourser les prêts de premier et deuxième rangs.

Le prêt participatif permet donc à des particuliers, de participer financièrement à des projets de développement immobilier de qualité en Suisse dès CHF 10’000 et de percevoir un rendement fixe en francs suisses. Nous verrons dans un prochain article que ce modèle présente de nombreux avantages, tant pour les investisseurs que pour les promoteurs.

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