La particularité Suisse de l’offre de résidences secondaires et la tendance actuelle de parahôtellerie
Par Nicolas Terrier
La loi sur l’aménagement du territoire (LAT)
Il y a maintenant cinq ans, le peuple suisse se prononçait en faveur de la révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) impliquant l’interdiction de construire de nouvelles résidences secondaires dans des communes en possédant plus de 20%. Cela a eu pour conséquence le démarrage massif de nombreuses constructions pour valoriser des terrains avant que la mise en vigueur de la loi n’empêche de le faire. Entre 2012 et 2013, le volume des permis de construire dans les communes touristiques a ainsi pris l’ascenseur pour passer de CHF 2 à CHF 4 milliards avant de s’effondrer à CHF 1 milliards dès 2014 et de se stabiliser (Wüest & partner, 2018). Une fois que cette vague de nouvelles constructions est arrivée à son terme, cela a eu pour conséquence d’augmenter l’offre de biens sur le marché et donc de faire baisser le prix des résidences secondaires.
Bien entendu, cela est à placer dans un contexte particulier, avec notamment l’appréciation du franc suisse qui a rendu moins accessible le prix des propriétés aux étrangers et les amnisties fiscales qui ont favorisé la mise en vente de résidences secondaires dans le but de ramener les fonds investis dans des propriétés en Suisse vers leur pays d’origine. Cette baisse de la demande étrangère a donc certainement eu une influence négative sur le prix de l’immobilier en Suisse. Les chalets suisses subissent également une forte concurrence des destinations situées dans des pays limitrophes comme l’Autriche, la France et l’Italie, qui n’ont rien à envier à Gstaad, Saint-Moritz ou Verbier.
Si l’on prend la moyenne en termes de valeur des permis de construire octroyés entre 2008 et 2012, on remarque que celle-ci reste inférieure de 47% au volume de 2014 mentionné ci-dessus, selon l’édition du printemps de l’immo-monitoring de Wüest & partner (2018). En d’autres termes, l’activité de construction n’a jamais été aussi élevée qu’en 2014. Et, avec l’évolution de la réglementation, l’activité de construction devrait évoluer et l’offre se modifier. Nous assistons donc à un changement structurel qui va influencer de manière durable les communes touristiques.
La particularité des destinations touristiques
Globalement, dans le domaine des résidences secondaires, c’est-à-dire des biens qui sont situés dans des destinations touristiques tels qu’une station de ski par exemple, il y a quatre facteurs importants qui impactent l’évolution des valeurs à moyen terme, selon l’immo-monitoring de Wüest & partner (2018) :
- L’infrastructure touristique (gastronomie, domaine skiable)
- Le raccordement aux centre économiques suisses (accessibilité, trafic)
- Le climat (jours d’ensoleillement, altitude)
- La nature (panorama, caractère)
Ce sont donc autour de ces critères que les futurs acquéreurs devraient axer leur recherche et ce afin d’éviter une perte d’attractivité de leur bien. Dans tous les cas, il faut garder en tête que la banque requiert d’avantages de fonds propres pour l’achat d’une résidence secondaire dans une destination touristique que ce soit pour sa propre utilisation ou pour la louer. Concrètement, les banques octroient en général un prêt hypothécaire en premier rang maximum, soit 33% de fonds propres nécessaires au lieu des 20% minimum requis, ce qui les rend moins accessibles.
Le futur des destinations touristiques
Toujours selon Wüest & partner (2018), la tendance actuelle est maintenant à l’hybride. En effet, la restriction légale susmentionnée autorise toujours la construction d’appartements mais exploités à des fins de location touristiques. Dès lors, il y a fort à parier que l’offre d’appartements de vacances rattachés à un hôtel devrait augmenter. Il s’agit là de « parahôtellerie », c’est-à-dire des appartements indépendants destinés principalement à la location mais qui comprennent tout un service hôtelier, à savoir le ménage, la blanchisserie et la conciergerie. D’autant plus que les coûts d’exploitation sont plus bas que pour un hôtel vu que la durée des séjours est en général plus longue et qu’ils nécessitent un nombre réduit d’employé, ce qui représente un avantage pour le propriétaire dans la mesure où ce dernier peut potentiellement dégager une meilleure rentabilité.
La demande pour ce type de logement est ainsi en augmentation au niveau mondial et offre une belle alternative en termes de qualité de construction. En effet, l’état de l’offre conventionnelle se dégrade continuellement et ne sera peut-être pas rafraîchit dans son ensemble à l’avenir.
En conclusion, il convient donc de se demander si les résidences secondaires « classiques » destinées à la location pourraient un jour être remplacées par des appartement de type parahôtellerie avec tout un service complémentaire inclus.
Références
- Wüest & partner. (2018). immo-Monitoring. édition de printemps.
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