Sécuriser le financement nécessaire à la réalisation de vos projets
Un contexte de crédit plus strict
Les acteurs de l’immobilier en Suisse font face à un durcissement notable des conditions de financement bancaire. Le crédit senior (la dette principale) se fait plus rare : en 2023, le volume des hypothèques n’a progressé que de 2,3 %, soit moins que la moyenne historique, tandis que les autres types de prêts ont même reculé d’environ 1 %. Signe évident de la prudence des établissements, 94 % des nouveaux prêts hypothécaires respectent désormais des ratios prudents, plafonnant autour de 65 % de la valeur du bien.
Les causes de ce resserrement
Cette évolution est directement liée aux contraintes réglementaires et prudentielle. Face à des exigences accrues en fonds propres, les banques demandent désormais des apports initiaux plus importants aux promoteurs et sont plus sélectives dans le choix des projets. Certaines institutions préfèrent même placer leurs liquidités plutôt que de financer de nouveaux chantiers, laissant ainsi des projets pourtant viables manquer de financement senior.
Conséquence : un déficit de financement
Les promoteurs porteurs de projets solides, répondant à une demande immobilière toujours soutenue, se heurtent à la frilosité des banques. Là où un financement de 70 à 75 % était autrefois courant, les établissements se replient sur des niveaux plus conservateurs, mettant ainsi sous pression les fonds propres des promoteurs et compromettant la faisabilité des opérations.
La solution du financement junior
C’est précisément dans ce contexte que le financement junior, et notamment la dette mezzanine, trouve toute sa pertinence. Véritable lien entre la prudence bancaire et les apports des promoteurs, il permet de combler ce déficit de financement. L’activité de Foxstone, qui a apporté près de 30 millions de francs en prêts juniors au deuxième trimestre, prouve que ces solutions répondent à un besoin réel.
Ce type de financement présente un avantage majeur : il réduit la nécessité de fonds propres. Plutôt que de diluer leur participation ou de recourir à des partenaires onéreux, les promoteurs gardent le contrôle de leur projet tout en accédant aux capitaux manquants. Bien que son coût soit supérieur à celui de la dette senior, il reste généralement plus avantageux qu’une levée de fonds propres. Dans l’environnement actuel, ce compromis entre coût, flexibilité et maîtrise fait de la mezzanine un outil pragmatique et efficace.
Un marché immobilier suisse résilient
Le marché suisse démontre sa capacité d’adaptation. D’un côté, les banques maintiennent une approche très prudente. De l’autre, le financement junior s’impose comme une solution fiable pour combler les lacunes. Ensemble, ces deux sources de capitaux permettent aux bons projets de trouver les financements dont ils ont besoin.
Pour les promoteurs, l’ère de la stratégie financière est arrivée. S’il reste essentiel de cultiver de bonnes relations avec les banques, les compléter par un partenariat avec des financeurs juniors est devenu une clé incontournable pour mener ses projets à bien.
Perspectives
Les fondamentaux du marché immobilier suisse restent solides, portés par la croissance démographique et une demande structurelle en logements. Le principal défi pour les promoteurs est de s’adapter à un environnement bancaire plus exigeant. Ceux qui sauront intégrer le financement junior à leur stratégie globale seront les mieux armés pour concrétiser leurs projets sans dilution excessive de leur capital.
Une chose est sûre : à mesure que les banques durcissent leurs conditions, les prêts juniors endossent un rôle de plus en plus central, passant de solution d’appoint à pilier essentiel du financement immobilier en Suisse.
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