Droit à bâtir : ce que change le dernier arrêt du Tribunal fédéral
Une décision marquante du Tribunal fédéral suisse a secoué le secteur immobilier. Désormais, les communes peuvent reclasser des terrains constructibles sans indemnisation si les propriétaires ne prouvent aucun effort concret de développement. Cette nouvelle interprétation donne la priorité aux besoins en logements et en infrastructures, au détriment de la simple détention foncière, et redéfinit les rapports entre propriétaires et autorités locales.
Jusqu’à présent, détenir un terrain non bâti restait relativement sûr en Suisse. Le zonage garantissait souvent une valeur à long terme. Ce n’est plus le cas. Dorénavant, ce sont les propriétaires qui doivent démontrer leur intention de bâtir, faute de quoi ils risquent de perdre ce droit. Voici ce que cela implique.
Le déclassement de terrains constructibles désormais facilité
Dans l’affaire jugée, une commune a reclassé une parcelle restée inactive pendant plusieurs années en zone agricole. Le propriétaire a contesté, évoquant une expropriation déguisée. Le Tribunal fédéral a rejeté son recours, estimant que garder un terrain en attente, sans projet réel, allait à l’encontre de l’intérêt général, notamment face à la crise du logement.
Ce qu’il faut retenir de cet arrêt :
- Aucune compensation en cas de déclassement si aucun projet crédible n’est amorcé.
- Des démarches actives sont désormais indispensables, comme des esquisses, des demandes préliminaires ou des partenariats formalisés.
- Les délais jouent contre vous, car une inactivité prolongée expose à un déclassement.
Cette évolution reflète une tendance observée dans toute l’Europe. L’usage actif du sol devient une priorité pour freiner l’étalement urbain et répondre à la pénurie de logements. En Suisse, où le foncier constructible est rare, la pression s’accentue fortement.
Propriétaires fonciers : les nouveaux risques liés à l’inaction
Ne rien faire revient aujourd’hui à prendre un double risque : une perte financière majeure et une perte de contrôle. Une parcelle reclassée en zone agricole peut perdre jusqu’à 90 % de sa valeur. Mais surtout, cette jurisprudence donne un signal fort aux communes, qui peuvent désormais agir plus fermement face à l’inaction.
Les profils les plus exposés sont :
- les héritiers de terrains sans projet structuré
- les investisseurs qui misent uniquement sur la hausse des prix
- les développeurs bloqués par des lenteurs administratives ou des problèmes de financement
Les communes, elles, ont désormais tout intérêt à récupérer du foncier inactif pour loger, équiper ou verdir leurs territoires. Dans des villes comme Zurich, Genève ou Bâle, où la pression immobilière est forte, cette décision pourrait accélérer les reclassements.
Anticiper pour conserver ses droits à bâtir
Le message est clair : pour garder ses droits à bâtir, il faut montrer que l’on agit. Pas besoin de démarrer les travaux immédiatement, mais il faut des preuves tangibles de progression.
- Faites valider vos premières démarches : études de faisabilité, diagnostics environnementaux, avant-projets.
- Tissez des partenariats solides avec des développeurs ou des architectes.
- Anticipez le financement : certaines solutions comme le financement mezzanine permettent d’agir sans attendre un permis de construire.
Une solution de financement pour sécuriser vos droits à bâtir
Chez Foxstone, nous aidons les propriétaires à activer le potentiel de leur terrain avant même l’obtention des autorisations. Notre modèle de financement mezzanine offre les moyens et la souplesse nécessaires pour :
- financer les études, relevés et esquisses
- avancer dans les délais attendus par les communes
- démontrer une dynamique claire et crédible auprès des autorités
Contrairement aux prêts bancaires classiques, notre solution s’adresse à la phase de pré-développement. Elle transforme des parcelles dormantes en projets concrets, tout en protégeant les droits à bâtir et en préparant la valorisation future.
Zonage communal : des adaptations déjà en cours
Les règles changent vite. Les communes adaptent déjà leurs plans de zones pour appliquer la décision du Tribunal fédéral. Pour les propriétaires, l’alternative est simple : s’adapter ou voir la valeur de leur bien s’effondrer.
- Analysez votre portefeuille et repérez les terrains qui n’avancent pas.
- Entourez-vous d’experts (urbanistes, avocats, architectes, spécialistes du financement…)
- Sécurisez un financement adapté, car des options existent même sans permis.
Foncier non bâti : agir avant qu’il ne soit trop tard
Le temps du foncier passif est révolu. Le Tribunal fédéral récompense ceux qui prennent l’initiative et sanctionne l’immobilisme. Que vous possédiez un bien transmis de génération en génération ou que vous visiez une plus-value à long terme, le moment d’agir, c’est maintenant. Avant que votre terrain perde tout son potentiel.
Avec Foxstone, sécurisez dès maintenant un financement adapté pour préserver durablement votre droit à bâtir.
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