Wie passive Grundeigentümer ihre Baurechte verlieren könnten
Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichts hat die Schweizer Immobilienbranche aufgeschreckt. Grundstücke in Bauzonen können neu eingeteilt werden, ohne Entschädigung, wenn Eigentümer keine aktiven Schritte zur Entwicklung nachweisen. Diese neue Praxis rückt den Wohnungsbau und die Infrastruktur ins Zentrum und entzieht passivem Landbesitz den gewohnten Schutz. Damit verschiebt sich das Machtverhältnis zwischen Eigentümern und Gemeinden grundlegend.
Bislang konnten Landbesitzer unbebaute Grundstücke oft jahrzehntelang halten, ohne zu handeln, allein gestützt auf die Zoneneinteilung. Doch das Urteil verlagert die Beweislast. Wer Baurechte behalten will, muss zeigen, dass er etwas vorhat. Sonst droht der Verlust. Was bedeutet das für Eigentümer, Investoren und Entwickler?
Das Ende der Abwartehaltung
Der Entscheid des Bundesgerichts bezieht sich auf einen Fall, in dem eine Gemeinde ein Grundstück in die Landwirtschaftszone zurückstufte. Das betroffene Land lag über Jahre ungenutzt. Der Eigentümer sah darin eine Enteignung, bekam vor Gericht aber kein Gehör. Das Gericht hielt fest, dass brachliegendes Bauland dem öffentlichen Interesse an bezahlbarem Wohnraum und nachhaltiger Raumplanung widerspricht.
Was lässt sich aus dem Entscheid ableiten?
- Keine Entschädigung bei Rückzonung: Gemeinden dürfen Land neu einteilen, etwa in Landwirtschaftszone, wenn keine glaubwürdigen Entwicklungsschritte vorliegen.
- Aktives Vorgehen ist Pflicht: Eigentümer müssen konkrete Nachweise vorlegen. Dazu gehören Vorprojekte, Architekturentwürfe oder Kooperationen mit Entwicklern.
- Zeit spielt eine Rolle: Wer Projekte jahrelang ohne Begründung verzögert, setzt seine Baurechte aufs Spiel.
Der Entscheid passt in ein europäisches Bild. Aktive Bodennutzung wird zur Priorität, um Zersiedelung zu stoppen und die Wohnkrise zu entschärfen. In der Schweiz ist der Druck auf inaktive Eigentümer besonders hoch, denn Bauland ist knapp und die Nachfrage nach Wohnraum sehr gross.
Warum dieser Entscheid alles verändert
Untätigkeit kann für Eigentümer doppelt teuer werden. Einerseits droht ein massiver Wertverlust. Andererseits geht die Kontrolle über das Grundstück verloren. Wer in Landwirtschaftszone zurückgestuft wird, verliert unter Umständen bis zu 90 Prozent des Marktwerts. Noch bedeutender ist jedoch der rechtliche Präzedenzfall. Er öffnet Gemeinden die Tür, ungenutzte Grundstücke gezielt zu prüfen und umzuzonen.
Besonders gefährdet sind:
- Erben, die Grundstücke halten, aber keine Entwicklungsstrategie haben
- Investoren, die auf Wertsteigerung setzen, ohne konkrete Pläne
- Entwickler, deren Projekte blockiert sind, etwa durch Behörden oder fehlende Finanzierung
Gemeinden haben nun einen klaren Anreiz, brachliegendes Land für Wohnbau, Infrastruktur oder ökologische Projekte zurückzuholen. In Städten wie Zürich, Genf oder Basel, wo Wohnraum besonders knapp ist, könnten solche Umzonungen nun deutlich schneller erfolgen.
So schützen Sie Ihr Grundstück und dessen Wert
Das Urteil ist unmissverständlich. Sichtbarkeit zählt. Wer seine Baurechte behalten will, muss den Behörden zeigen, dass etwas passiert. Es geht nicht darum, sofort mit dem Bauen zu beginnen. Aber konkrete, nachvollziehbare Schritte sind erforderlich.
- Vorprüfungen sichern: Machbarkeitsstudien oder Umweltverträglichkeitsprüfungen dokumentieren den Entwicklungswillen.
- Mit Partnern arbeiten: Offizielle Vereinbarungen mit Entwicklern zeigen Verbindlichkeit.
- Finanzierung vorausschauend planen: Klassische Banken verlangen oft Baubewilligungen, bevor sie Mittel freigeben. Alternative Modelle wie Mezzanine-Finanzierung können diese Lücke schliessen.
Foxstones Lösung: früh handeln und vorausdenken
Foxstone hilft Eigentümern, das Potenzial ihres Landes schon vor der Baubewilligung zu erschliessen. Mit unserem Mezzanine-Finanzierungsmodell bieten wir Kapital und Flexibilität für:
- Machbarkeitsstudien, Planungsarbeiten und Gutachten
- schnellere Projektumsetzung entsprechend den Erwartungen der Gemeinden
- sichtbare Fortschritte, die gegenüber Behörden Glaubwürdigkeit schaffen
Im Unterschied zu klassischen Krediten, die oft an Baubewilligungen gebunden sind, unterstützt unsere Finanzierung gezielt die frühe Entwicklungsphase. So wird aus einem ungenutzten Grundstück ein konkretes Projekt mit klarer Perspektive.
Die Zeit drängt
Das rechtliche Umfeld verändert sich schnell. Gemeinden passen ihre Zonenvorgaben bereits an das Urteil an. Für Eigentümer gibt es deshalb nur zwei Wege. Entweder sie werden aktiv, oder sie verlieren an Wert und Einfluss.
- Portfolio prüfen: Welche Grundstücke bleiben ohne Entwicklungsschritte?
- Fachleute einbinden: Architekten, Juristen und Finanzpartner können helfen, eine umsetzbare Strategie zu entwickeln.
- Frühzeitige Finanzierung sichern: Setzen Sie auf Kapitalmodelle, die nicht an Baubewilligungen gebunden sind.
Nicht warten, bis es zu spät ist
Die Ära des passiven Landbesitzes in der Schweiz ist vorbei. Wer entwickelt, wird geschützt. Wer nicht handelt, riskiert den Totalverlust. Ob Familienbesitz oder Investment, jetzt ist der Moment, aktiv zu werden, bevor das Potenzial Ihres Grundstücks verloren geht.
Mit Foxstone sichern Sie sich frühzeitig die passende Finanzierung, um Ihre Baurechte langfristig zu erhalten.