Sichern Sie den Finanzierungsmix, den Ihr Projekt braucht
Ein strengeres Kreditumfeld
Immobilienentwickler in der ganzen Schweiz sehen sich mit einem grundlegenden Wandel bei der Projektfinanzierung durch Banken konfrontiert. Die Vergabe von klassischen Bankkrediten für Neubauten hat sich deutlich verlangsamt. 2023 stieg das Hypothekarvolumen lediglich um 2,3 %, weit unter dem historischen Durchschnitt, während andere Kreditsegmente sogar leicht rückläufig waren. Gleichzeitig entfallen heute rund 94 % der neu vergebenen Hypotheken auf risikokonservative Belehnungsquoten von rund 65 %. Das unterstreicht die zunehmend vorsichtige Haltung der Kreditgeber.
Die Ursachen dieser Verschärfung
Diese Zurückhaltung ist Teil eines umfassenderen Trends: Strengere regulatorische Vorgaben und höhere Kapitalanforderungen führen dazu, dass Banken deutlich mehr Eigenmittel fordern oder Projekte mit erhöhtem Risiko vollständig ablehnen. In manchen Fällen ziehen Banken es sogar vor, Einlagen zu halten, anstatt Finanzierungen bereitzustellen, auch wenn Projekte grundsätzlich solide sind.
Folge: eine Finanzierungslücke
Das Resultat ist eine wachsende Finanzierungslücke. Selbst Projekte mit realistischem Bedarf und tragfähigem Businessplan erhalten oft keine ausreichende Finanzierung auf Senior-Ebene. Wo früher 70 bis 75 % der Projektkosten durch Bankkredite abgedeckt wurden, liegt die Grenze heute deutlich tiefer. Das erhöht den Druck auf die Eigenkapitalseite und gefährdet die Machbarkeit zahlreicher Projekte.
Die Rolle der nachrangigen Projektfinanzierung
An dieser Stelle kommt die nachrangige Finanzierung ins Spiel, insbesondere in Form von zweitrangigen Darlehen mit klar definierter Rückzahlungsstruktur. Diese Kredite füllen die Lücke zwischen dem vorsichtigen Engagement der Banken und den verfügbaren Eigenmitteln des Entwicklers.
Foxstone hat im zweiten Quartal 2025 rund CHF 30 Millionen in nachrangige Finanzierungen investiert. Diese Transaktionen zeigen, wie gezielte Ergänzungsfinanzierung dazu beitragen kann, Projekte trotz konservativer Kreditvergabe umzusetzen.
Nachrangige Darlehen haben dabei einen klaren strategischen Vorteil. Sie entlasten die Eigenkapitalseite ohne den Bedarf, externe Partner ins Projekt zu holen oder Anteile zu verwässern. Entwickler behalten die Kontrolle und erhalten gleichzeitig das Kapital, das zur Umsetzung nötig ist. Die Zinskosten liegen zwar über jenen klassischer Bankkredite, sind aber oft attraktiver als die Aufnahme neuen Eigenkapitals.
Für viele Entwickler ist diese Balance aus Finanzierungskosten, Flexibilität und Eigentumserhalt eine pragmatische Antwort auf die aktuelle Marktsituation.
Eine pragmatische Antwort des Markts
Der Schweizer Immobilienmarkt passt sich schrittweise an. Auf der einen Seite bleiben Banken vorsichtig und orientieren sich weiterhin an tiefen Belehnungsgrenzen. Auf der anderen Seite zeigt sich, dass alternative Kapitalgeber mit nachrangigen Finanzierungen einen zunehmend wichtigen Beitrag leisten.
Diese beiden Formen von Kapital, konservativ und flexibel, ergänzen sich. Sie ermöglichen es Entwicklern, Projekte mit stabilen Fundamenten trotzdem vollständig zu finanzieren.
Für Unternehmen, die aktiv in der Entwicklung von Immobilien tätig sind, bedeutet das: Die strategische Planung des Kapitalstapels (Capital Stack) ist entscheidend. Eine starke Bankbeziehung bleibt wichtig, aber ohne ergänzende Finanzierungsquelle ist sie heute oft nicht mehr ausreichend.
Ausblick: Kapitalstrukturen neu denken
Die Fundamentaldaten des Schweizer Immobilienmarkts bleiben intakt. Bevölkerungswachstum und strukturell gestützte Nachfrage sorgen weiterhin für solide Rahmenbedingungen für Neubauten. Die eigentliche Herausforderung liegt inzwischen weniger im Markt als im Zugang zu Kapital.
Entwickler, die nachrangige Finanzierungslösungen frühzeitig in ihre Strategie integrieren, sichern sich nicht nur den Projektfortschritt. Sie bewahren Entscheidungsfreiheit, bleiben terminlich handlungsfähig und vermeiden unnötige Abhängigkeiten.
Die Richtung ist klar: Je selektiver Banken agieren, desto zentraler wird nachrangige Projektfinanzierung für die erfolgreiche Umsetzung von Immobilienentwicklungen in der Schweiz.