Questions-Réponses

1. Réglementation & Sécurité

Foxstone est une plateforme de crowdfunding en ligne permettant à des investisseurs et acquéreurs potentiels d’entrer en contact avec des détenteurs de biens ou de projets immobiliers.

Foxstone n’est ni un intermédiaire financier, ni un fond d’investissement immobilier. La plateforme joue uniquement le rôle de mise en relation entre investisseurs et vendeurs ou promoteurs immobiliers.

Oui à 100%. Notre équipe a travaillé en collaboration avec des partenaires juridiques pendant plus de deux ans afin de calibrer nos modèles d’affaires aux pratiques professionnelles approuvées par les plus hautes autorités légales suisses. Deux opinions légales relues et approuvées par les autorités confirment ces modèles.

Oui, la plateforme utilise des technologies cryptographiques de pointe (SSL 256 bits) pour assurer un haut standard de sécurité à travers tout le système.

Foxstone utilise l’infrastructure informatique d’un data center suisse, conforme aux attentes de la FINMA quant à la loi sur la protection des données et certifié ISO 27001:2013. Toutes les données sensibles sont hébergées en Suisse.

2. Copropriété – Immeubles de rendement

Général

La copropriété consiste en l’acquisition directe d’une fraction d’un bien immobilier avec inscription du nom de l’acquéreur au registre foncier en tant que copropriétaire. Les biens offerts en copropriété sont des immeubles de rendement, existants et loués.

Le copropriétaire perçoit trimestriellement les revenus locatifs nets, au prorata de sa participation, durant la période de détention et réalise une potentielle plus-value à la revente du bien.

La période de détention de cet investissement est généralement de sept ans. Toutefois, les investisseurs ont la possibilité de mettre leurs parts en vente sur notre marché secondaire avant la fin de cette période.

Le rigoureux processus de sélection des propriétés se fait grâce à un premier filtre qui élimine toutes les opportunités ne répondant pas aux directives d’investissement établies par Foxstone. Puis un audit financier, technique et juridique est réalisé au terme duquel seuls les biens ayant les meilleurs rendements et la meilleure qualité structurelle sont retenus. De plus, une évaluation indépendante est effectuée par un expert immobilier tiers. Finalement, la banque qui octroie le prêt hypothécaire effectue une troisième évaluation. Au terme de ce processus, nous ne proposons environ que 5% des immeubles analysés.

Une fois l’acquisition de l’immeuble conclue votre nom est inscrit au registre foncier cantonal. L’inscription au registre foncier est une formalité nécessaire à l’existence d’un droit réel garantissant la propriété. Une copie de cette inscription se trouve dans votre compte sur votre tableau de bord en ligne. Vous avez aussi la possibilité d’obtenir un extrait certifié de copropriété directement auprès du registre foncier cantonal.

Le régime de copropriété implique que les noms de tous les copropriétaires soient inscrits au registre foncier. Cette sécurité est très importante pour l’investisseur qui possède dès lors un droit réel sur l’immeuble. Il n’y a aucune dépendance envers Foxstone qui n’est que le gestionnaire. Dans le cas où Foxstone venait à disparaître, cela n’aurait donc aucune incidence sur les parts de copropriété. La gestion devrait être reprise ou déléguée à une autre compagnie.

Les copropriétaires perçoivent trimestriellement le flux de trésorerie excédentaire de la propriété. Il résulte du revenu locatif auquel sont soustraites les charges opérationnelles, les dépenses d’investissement pour l’amélioration de la propriété (typiquement rénovations d’appartements) et les frais liés au crédit hypothécaire. À l’échéance de la période de détention, la propriété est vendue et vous recevez votre capital en retour plus toute plus-value résultant de l’appréciation du bien.

Chaque investissement comporte des risques et ceux-ci peuvent impacter fortement les rendements. Foxstone conseille à chaque investisseur de lire le document de Facteurs de Risque, qui résume certains de ces risques, et de consulter un expert en investissement et un fiscaliste pour chaque investissement. Aucune garantie ne peut être donnée quant au remboursement du capital et au paiement des dividendes.

Afin de garantir l’entretien et les rénovations, qui seront nécessaires durant la période de détention de l’immeuble, le règlement d’administration de la copropriété impose au gestionnaire délégué de constituer un compte de garantie pour le compte de la communauté des copropriétaires. Le pourcentage des revenus prélevés pour ce compte est déterminé à l’avance dans le règlement d’administration de la copropriété. Ce compte est sollicité dans le cas où des besoins de rénovations apparaîtraient et pour le paiement de la banque au cas où les loyers ne couvriraient plus le service de la dette. Ainsi les copropriétaires sont d’autant plus protégés d’un éventuel appel subséquent de fonds. Lors de la vente de la copropriété, les investisseurs récupèrent le solde de ce compte au prorata de leur participation.

Le compte de garantie, uniquement composé de cash, est la possession des copropriétaires. Dès lors, la part de chaque investisseur dans le compte est calculée au prorata de la part de copropriété. Généralement, la valeur de cette part s’additionne à la valeur de la part de copropriété au moment de la vente.

Contrairement aux fonds immobiliers, la copropriété est un investissement en direct dont la valeur ne fluctue que très peu en relation avec les marchés financiers (faible corrélation).

Vous bénéficiez directement du rendement du bien immobilier et vous décidez de l’allocation de vos actifs en sélectionnant les biens qui vous intéressent. De plus votre voix compte lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui prend les décisions importantes relatives au bien immobilier.

Les revenus et les coûts sont totalement transparents ; vous avez un droit de regard sur le compte courant de l’immeuble et avez donc la possibilité de suivre toutes les revenus et les dépenses liés à la gestion du bien. Il n’y a pas de frais cachés.

Non, pour des raisons logistiques évidentes nous n’organisons généralement pas de visites privées des immeubles avant de les acheter. Cependant, vous avez accès aux photos ainsi qu’aux détails techniques et structurels de la propriété, résumés dans le prospectus de chaque proposition d’investissement.

Non, l’investissement en copropriété ne donne pas accès à l’usufruit du bien, contrairement au régime de propriété par étage (PPE). Les copropriétaires investissent dans le but de percevoir des rendements et non dans l’optique d’habiter dans la propriété. Cependant, un copropriétaire peut, s’il le désire, louer un appartement aux conditions de marché – toujours dans le respect de la maximisation du bénéfice de tous les autres copropriétaires. Il a la priorité sur les autres locataires potentiels, à condition de répondre aux critères de solvabilité établis par la régie.

Période de Détention & Vente

La période de détention est généralement de sept ans. En effet, le taux d’imposition sur les gains immobiliers est dégressif en fonction de la période de détention. De plus, un horizon temps de sept ans permet de maximiser les loyers et la valeur de la propriété.

Les copropriétaires peuvent mettre leurs parts en vente à n’importe quel moment sur notre marché secondaire. Le prix et l’exécution dépendront alors de l’offre et de la demande. Étant donné que le taux de taxation sur les gains immobiliers est dégressif en fonction de la durée de détention, nous conseillons de garder les investissements sept ans.

Le bien est vendu à la fin de la période de détention prévue dans le règlement d’administration de la copropriété. La dette hypothécaire est remboursée, les taxes immobilières sont réglées, les éventuels soldes du compte courant et du compte de garantie ainsi que l’excédent du produit de la vente sont reversés aux investisseurs au prorata de leur participation. Les noms des copropriétaires sont retirés du registre foncier. La copropriété prend fin.

Dans le cas où l’immeuble est repris par une communauté de nouveaux copropriétaires, les copropriétaires actuels peuvent envisager de ne pas vendre leurs parts et de maintenir leur investissement dans le bien en adhérant au nouveau règlement d’administration de la copropriété.

Au moment de la vente, une évaluation indépendante est réalisée par un expert immobilier reconnu. Sur cette base, Foxstone s’occupe de la mise en vente du bien avec pour but de maximiser les intérêts des copropriétaires. Foxstone se charge de les représenter devant le notaire. Les copropriétaires n’ont pas besoin de se rendre physiquement chez le notaire.

Les copropriétaires ont le pouvoir de décider d’une date de vente du bien différente de celle préalablement prévue dans le règlement d’administration de la copropriété. Pour ce faire, la majorité qualifiée des copropriétaires, tel que spécifiée dans le règlement d’administration de la copropriété, doit être réunie. Ainsi, les copropriétaires peuvent décider de vendre le bien avant la période de détention prévue ou de planifier une date de vente ultérieure à celle-ci.

Hypothèque

En Suisse, le taux d’endettement sur des immeubles résidentiels peut généralement atteindre 80% de la valeur de l’immeuble. Pour des raisons de stabilité financière de l’investissement et d’anticipation de futures hausses des taux d’intérêts, nous préférons généralement emprunter entre 50% et 60% de la valeur du bien.

Foxstone est en relation avec plusieurs banques suisses de renom avec lesquelles des accords ont été conclus dans le but de rendre l’investissement en copropriété par le biais de la plateforme le plus fluide possible.

Chaque investisseur doit au préalable avoir rempli les formulaires d’investissement fournis par Foxstone au moment de son inscription. Ces formulaires sont transmis à la banque dans le but de vérifier l’origine des fonds et la solvabilité de l’investisseur.

Foxstone fixe généralement les taux d’intérêts au même horizon temps que la période de détention de l’immeuble. En procédant de la sorte, Foxstone protège les investisseurs contre les potentielles hausses de taux d’intérêt qui pourraient détériorer les revenus de l’investissement.

En tant que gestionnaire délégué du bien, Foxstone s’occupe du paiement des intérêts et du remboursement de la dette. Ces paiements sont effectués grâce aux rendements locatifs de l’immeuble. Dans le cas où les loyers ne suffiraient pas à honorer le service de la dette, le compte de garantie est sollicité.

Non, chaque investisseur n’est responsable que du montant de la dette au prorata de sa participation. En effet, contrairement à la pratique en vigueur, la responsabilité hypothécaire est désolidarisée. En diminuant le taux d’endettement de l’opération, Foxstone diminue le risque de défaut du paiement des intérêts et du remboursement de la dette car le bien immobilier s’autofinance avec de grandes marges de sécurité. Cette structure de crédit permet à la banque de désolidariser l’hypothèque et aux investisseurs de participer aux opérations sans avoir à porter la responsabilité sur le montant total de l’hypothèque.

Gestion Immobilière

L’encaissement des loyers et la gestion journalière des immeubles sont déléguées à des régies établies et réputées avec lesquelles Foxstone a conclu des accords avantageux pour les copropriétaires, leur faisant bénéficier de tarifs préférentiels dans toute la Suisse. La communauté des copropriétaires délègue les décisions de travaux de rénovation ainsi que le paiement de la dette à Foxstone.

Les copropriétaires sont libres de choisir le gestionnaire du bien et de révoquer le mandat de gestion de Foxstone. Il faudra pour cela réunir la majorité qualifiée des copropriétaires, comme prévu dans le règlement d’administration de la copropriété.

Les charges des éventuels travaux de maintenance et de rénovation sont directement prélevées sur les revenus locatifs ; si ces derniers ne suffisent pas, le compte de garantie peut être sollicité.

3. Co-Investissement & Dette Mezzanine – Projets de développement immobilier

Le co-investissement consiste en l’acquisition de parts d’une société détenant un projet de développement immobilier.

L’investisseur reçoit un retour sur investissement une fois l’immeuble construit et vendu.

Chaque investisseur devient le propriétaire de parts d’une entité légale suisse. Il signe le pacte d’actionnaires qui est certifié par un notaire et son nom est inscrit au registre des actionnaires de la société.

Le retour sur investissement se compose du capital et de la plus-value réalisée lors de la vente de la promotion immobilière.

Dans le cas où Foxstone venait à disparaître, cela n’aurait aucune incidence sur le co-investissement. Vous êtes toujours en possession des parts de la société détenant le projet de développement immobilier inscrit au registre foncier au nom de cette société.

La dette mezzanine consiste en l’octroi d’un prêt à une société détenant un projet de développement immobilier dans le but de combler la part de fonds propres nécessaires au démarrage du projet de construction.

Le dette mezzanine est matérialisée par un contrat de dette émis par la société emprunteuse détenant le projet de construction.

Dans le cas où Foxstone venait à disparaître, cela n’aurait aucune incidence sur le dette mezzanine. Vous êtes toujours en possession du contrat de dette émis par la société détenant le projet de développement immobilier inscrit au registre foncier au nom de la compagnie. Dépendamment des offres d’investissement, ces contrats peuvent aussi être liés à une cédule de premier ou deuxième rang, augmentant ainsi la sécurité de l’investissement.

La période de détention varie entre un et quatre ans. C’est le temps nécessaire à la construction et à la commercialisation de l’immeuble.

Les investisseurs peuvent mettre leurs parts en vente à n’importe quel moment sur notre marché secondaire. Le prix et l’exécution dépendront alors de l’offre et de la demande.

Les contrats de construction sont de type « entreprise totale ». Ces contrats sont légèrement plus onéreux que ceux de type « entreprise générale » mais réduisent le risque de retard et de dépassement des budgets car l’entreprise est tenue responsable de tout écart. Ainsi, tout dépassement du budget de construction fixé est à la charge de la compagnie de construction et tout dépassement du délai de livraison est pénalisé.

Le développeur immobilier fournit des rapports trimestriels (en fonction du projet) de l’avancée du projet avec les photos du chantier. Foxstone synthétise ces rapports et les publie sur le tableau de bord en ligne de l’investisseur pour une consultation facilitée.

4. Investissement

Foxstone recherche des opportunités d’investissement avec des fourchettes de prix variant entre CHF 5 et 50 millions pour les biens offerts en copropriété et entre CHF 2 et 30 millions pour les projets financés par co-investissement ou dette mezzanine.

Nous nous concentrons actuellement uniquement sur des propriétés résidentielles, qui sont assujetties à la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE). Par conséquent, seuls les citoyens suisses et les détenteurs de permis résidentiels B et C sont autorisés à investir dans ce type d’offres.

Oui. Toutefois, la majorité des ayants droits économiques de cette société doit être composée de citoyens ou résidents suisses. Les applications seront traitées au cas par cas.

Dépendamment de la taille de la transaction et de la régulation en vigueur pour le type d’investissement concerné (copropriété, co-investissement, dette mezzanine) le montant minimum peut varier. Il se situe généralement entre CHF 25’000 et CHF 100’000.

L’ensemble des informations, documents et contrats sont disponibles en tout temps sur la plateforme dans votre compte sécurisé. Vous pouvez les consulter, les télécharger ou les imprimer. Vous recevez tous les trimestres un rapport d’activité et de gestion contenant des informations détaillées sur l’évolution de votre investissement. De plus un tableau de bord professionnel en ligne vous permet de surveiller votre portefeuille et de calculer les expositions par types d’investissement, par géographie, par liquidité et bien d’autres ratios financiers.

Les impôts varient selon le type d’investissement et la fiscalité de chaque investisseur. Chaque investisseur est invité à consulter son propre conseiller fiscal avant de considérer un investissement.

Non. Toutes les informations mises à disposition des investisseurs au travers du site web, de la plateforme ainsi que dans tous les documents d’investissements le sont à titre indicatif uniquement.

Chaque investissement comporte des risques et ceux-ci peuvent impacter fortement les rendements. Foxstone conseille à chaque investisseur de lire le document Facteurs de Risque, qui résume certains de ces risques, et de consulter un expert en investissement et un fiscaliste pour chaque investissement. Aucune garantie ne peut être donnée quant au remboursement du capital et au paiement des dividendes.

La capacité d’une offre d’investissement est allouée sur la base du « premier arrivé, premier servi ». Un investissement est enregistré une fois que l’investisseur remplit toute la documentation, est approuvé par la banque et transfert les fonds sur le compte de consignation.

Nous vous encourageons à diversifier votre portefeuille. C’est pour cela que nous proposons des immeubles à usage varié, dans des zones géographiques diverses avec un panel d’instruments financiers offrant une diversification optimale et permettant de limiter le risque systématique.

Si le montant à lever n’est pas atteint, les fonds déjà versés sur le compte de consignation prévu à cet effet sont remboursés aux investisseurs.

A l’heure actuelle, Foxstone n’investit pas dans les opportunités offertes sur la plateforme. Cependant, dans un futur proche, afin d’assurer un parfait alignement d’intérêt avec les investisseurs, une entité détenue par Foxstone co-investira dans les offres proposées.

5. Frais

Foxstone prend les honoraires suivants :

  • Copropriété : 3% de la valeur brute de l’actif une fois la transaction conclue et honoraires de gestion de 0.25% à 0.5% du prix du bien, dégressifs selon le montant de la transaction.
  • Co-investissement : 3% des montants levés à l’investisseur et 3% des montants levés au promoteur.
  • Dette mezzanine : 3% du montant du prêt à l’investisseur et 3% du montant du prêt au promoteur.

Le montant de votre souscription à un investissement inclut tous les frais transactionnels. C’est à dire les honoraires du notaire, les frais bancaires, l’audit technique, financier et légal, l’évaluation indépendante et les honoraires de Foxstone.

L’investisseur doit supporter les honoraires des conseillers qu’il a lui-même engagés en vue d’un investissement en plus des frais de certification de sa signature par un notaire.

6. Juridique

Chaque investisseur manifestant un intérêt pour une offre reçoit le dossier d’investissement incluant :

  • la brochure d’investissement,
    • Copropriété : le mandat de courtage et de gestion, le règlement d’administration de la copropriété, l’acte de vente, le contrat de crédit
    • Co-investissement : la convention d’actionnaire
    • Dette mezzanine : le contrat de prêt
  • le bulletin de souscription,
  • les procurations,
  • la demande d’accréditation auprès du prestataire hypothécaire (demande d’information sur l’investisseur et l’origine des fonds),
  • le document à l’usage du notaire.

Ces documents sont requis par la banque, prestataire de l’hypothèque, et par le notaire.

Afin de simplifier le processus d’acquisition, les investisseurs signent une procuration qui donne le pouvoir à notre partenaire juridique de les représenter devant le notaire pour la finalisation de l’acquisition en copropriété ou pour les co-investissements. Cette démarche évite aux investisseurs d’avoir à se déplacer chez les notaires dans les différents cantons dans lesquels ils investissent.

Un KYC (Know Your Customer) est le formulaire utilisé par les banques afin de s’assurer de la conformité des clients face aux législations anti-corruption et prévenir l’usurpation d’identité, la fraude financière, le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Ce formulaire est requis par la banque, indépendamment de Foxstone, pour accréditer l’investisseur avant quelconque transfert de fonds vers le compte bancaire dédié à la transaction.