Schweizer Investitionen in Wohnimmobilien: Stabilität und Widerstandsfähigkeit in Anbetracht wirtschaftlicher Herausforderungen

Das Jahr 2023 stand im Zeichen bedeutender Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilien-Investmentmarkt. Verschiedene Faktoren wie Inflation, steigende Zinsen, rückläufige institutionelle Investitionen, wachsende Mietnachfrage, rückläufige Bautätigkeit und steigende Mieten prägen die aktuelle Dynamik von Renditeobjekten im Wohnimmobiliensektor. Trotz dieser Herausforderungen zeichnete sich der Schweizer Wohnimmobilienmarkt einmal mehr durch seine aussergewöhnliche Stabilität und Widerstandsfähigkeit aus, was seine Attraktivität für Schweizer Immobilieninvestitionen verstärkt hat.

Inflation und Zinssätze: Ein fragiles Gleichgewicht

Wie wirkt sich die steigende Inflation auf die Zinssätze aus?

Nach einer erheblichen Teuerung im Jahr 2022, die die Schweizerische Nationalbank (SNB) dazu veranlasste, den Leitzins stark anzuheben, ging die Inflation in der Schweiz im Jahr 2023 auf unter 2 % zurück. Für 2024 wird eine Inflationsrate von 1,9 % erwartet, die somit im Rahmen der von der SNB definierten Preisstabilität liegen wird. Nach einer starken Zinserhöhung im Jahr 2022 entschied sich die SNB aufgrund der tendenziell sinkenden Inflation im Jahr 2023, den Leitzins im September 2023 unverändert bei 1,75 % zu belassen.

Wie sehen die Zinssatzprognosen für 2024 aus?

Wüest Partner sieht nach wie vor Inflationsrisiken: Die Strompreise werden im Januar 2024 wieder anziehen, die Mieten steigen und die zu erwartenden Lohnerhöhungen werden die Produktionskosten der Unternehmen zusätzlich belasten. Daher sei es unwahrscheinlich, dass die SNB ihren Leitzins vor Ende nächsten Jahres senkt, und die Hypothekarzinsen dürften sich weiterhin auf dem aktuellen Niveau bewegen.¹

Die UBS ihrerseits beobachtet im November und Dezember 2023 einen Rückgang der Hypothekarzinsen und der Renditen von Schweizer Staatsanleihen, der darauf zurückzuführen ist, dass sich der Kapitalmarkt auf Leitzinssenkungen der SNB im Jahr 2024 eingestellt hat. Sie erwartet ab Juni 2024 schrittweise drei Zinssenkungen durch die SNB.2

Allerdings sind die monetären Bedingungen für Schweizer Immobilieninvestitionen weniger günstig als noch vor zwei Jahren, da die Finanzierungskosten weiterhin hoch sind und den Anlegern mehr Alternativen zur Verfügung stehen.

Sinkende Nachfrage: Welche Rolle spielen institutionelle Anleger?

In ihrer Studie über den Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 erläutert Raiffeisen, dass die Zinswende zu Wertkorrekturen bei Aktien und Anleihen geführt hat, während gleichzeitig die Bewertungen von direkt gehaltenen Immobilien praktisch unverändert geblieben sind. Durch diese Abwertung anderer Anlageklassen liegen die Immobilienquoten teilweise über dem strategischen Zielwert der institutionellen Anleger. Infolgedessen haben institutionelle Anleger ihre Investitionen in den Immobiliensektor deutlich reduziert. Da in den letzten Jahren allein die Pensionskassen jährlich 10 Mrd. CHF neues Kapital in Immobilien investierten, ist es schwer vorstellbar, dass der Nachfrageeinbruch der wichtigsten Akteure ohne Auswirkungen auf die Preise und Bewertungen bleiben wird.³

Mietnachfrage durch Zuwanderung angekurbelt

Aufgrund des hohen Wanderungssaldos, der durch die Attraktivität der Schweizer Wirtschaft und den Zustrom aus der Ukraine geflüchteter Personen bedingt ist, wurde für das Jahr 2023 ein Rekord Bevölkerungswachstum von 1,6 % erwartet. Diese hohe Zuwanderung hat die Nachfrage auf dem ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt angekurbelt und die Leerwohnungsziffer innerhalb von zwei Jahren um über 50 % gesenkt. Auf nationaler Ebene lag die Leerstandsquote im Juni 2023 bei 1,15 % des Bestands und damit deutlich unter dem von Wüest Partner als optimal erachteten Wert von 1,27 %. Diese Mangelsituation breitet sich immer mehr aus und beschränkt sich nicht mehr nur auf die städtischen Gebiete; Wüest Partner stellt fest, dass 21 Kantone eine Leerwohnungsziffer aufweisen, die unter diesem optimalen Wert liegt.⁴

Bautätigkeit nimmt ab

Der Wohnungsneubau hält mit dieser wachsenden Nachfrage nicht Schritt, wie die extrem niedrige Zahl der Baugenehmigungsanträge zeigt. Im Bereich der Mietwohnungen liegt die Zahl für das zweite Quartal 2023 um 10 % unter dem Zehnjahresdurchschnitt.⁵ Raiffeisen sieht eine der Hauptursachen für die angespannte Lage in der mangelnden Innenverdichtung und führt dies auf das neue Raumplanungsgesetz zurück, das das Einzonen von Bauland erheblich erschwert oder gar verunmöglicht, und nun auch noch auf die steigenden Baupreise und Finanzierungskosten.⁶

Mietpreise: Eine Aufwärtsspirale

Raiffeisenbank berichtet, dass die Angebotsmieten für Wohnungen im dritten Quartal 2023 schweizweit um 2,75 % gestiegen sind. Dies ist der stärkste Quartalsanstieg seit 1991, ein Anstieg von fast 4 % gegenüber dem Vorjahr und eine Jahreswachstumsrate, die seit fast 15 Jahren nie mehr so hoch registriert wurde. Auch die Mietzinsen in bestehenden Mietverhältnissen stiegen aufgrund der Anhebung des Referenzzinssatzes und der Inflation.⁷

Und das ist erst der Anfang, denn die Wohnungsknappheit wird sich verschärfen und die Bestandsmieten werden trotz der Zinspause der SNB weiter steigen. Am 1. Dezember 2023 ist der hypothekarische Referenzzinssatz von 1,50 % auf 1,75 % gestiegen, was bedeutet, dass der Mietzins der betroffenen Mietverhältnisse ab dem 1. April erhöht werden könnte. Angesichts der starken Anspannung, die durch die Wohnungsknappheit auf dem Markt entsteht, erwartet Wüest Partner für 2024 einen Anstieg der Angebotsmieten in der gesamten Schweiz um mehr als 3,8 %. Auch für die laufenden Mietverhältnisse prognostizieren die Immobilienexperten aufgrund des Anstiegs des hypothekarischen Referenzzinssatzes und der möglichen Überwälzung der Teuerung im Landesdurchschnitt einen Anstieg der Mieten um 3,7 %.⁸

Neben einem deutlichen Anstieg der Mieten verursacht die Wohnungsknappheit auch weitere Unannehmlichkeiten für Mieter, insbesondere für diejenigen, die umziehen müssen. Neue Mieter erwarten eine mühsame Suche, Kostenüberschreitungen beim Wohnbudget und notwendig gewordene Kompromissen bezüglich Flächenbedarf, Lagequalität und Belegungsdichte. Dies bremst den bis 2021 zu beobachtenden Trend zur Verkleinerung der Haushaltsgrösse.


Widerstandsfähigkeit von Schweizer Renditeimmobilien in Zeiten wirtschaftlicher Herausforderungen

Steigende Transaktionspreise

In einer Mitteilung vom Oktober 2023 stellt IAZI CIFI fest, dass die Transaktionspreise für Wohnrenditeliegenschaften im dritten Quartal 2023 um 0,6 % gestiegen sind, was einem Plus von 4,3 % innert Zwölfmonatsfrist entspricht. Es werden also weiterhin Wertzunahmen verzeichnet, trotz gestiegener Finanzierungskosten und Berichten über sistierte Immobilientransaktionen sowie Preissenkungen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Käufer abwarten und auf Preissenkungen hoffen, während die Verkäufer sich in Geduld üben, um Verkäufe zu hohen Preisen abzuschliessen. Obwohl die Zahl der Transaktionen derzeit niedrig ist, werden die stattgefundenen Handänderungen zu höheren Preisen durchgeführt, was zur Erhöhung der Preisindizes beiträgt, während Transaktionen, die in Erwartung einer Preisänderung nicht abgeschlossen werden, nicht abgebildet werden. ¹⁰

Schweizer Immobilieninvestitionen bleiben attraktiv

Raiffeisen erklärt, dass kein grösserer Preisabsturz zu erwarten ist, da die relative Rendite von Immobilienanlagen nach wie vor attraktiv ist. Mit Immobilien kann gegenüber Unternehmensanleihen eine Überrendite erzielt werden, und obwohl diese unter dem Durchschnitt der ultratiefen Zinsen des letzten Jahrzehnts liegen, muss dieser jüngste Attraktivitätsrückgang von Anlageobjekten in Anbetracht vergangener Renditen relativiert werden. Aufgrund der Wohnungsknappheit, die voraussichtlich anhalten wird, dürften die Effekte eines anhaltend höheren Realzinsniveaus zudem weitaus geringer ausfallen als unter normalen Umständen. ¹¹

Die Mieten werden die Mehrkosten ausgleichen

IAZI CIFI erklärt, dass die Mehrkosten, die durch die Zinswende für mit Fremdkapital finanzierte Renditeobjekte entstehen, durch Mietzinserhöhungen abgefedert werden können, sowohl bei Neuvermietungen als auch bei bestehenden Mietverträgen. So wird die Erhöhung des Referenzzinssatzes von Dezember 2023 auf 1,75 %, je nach Voraussetzungen, zu einer erneuten Mieterhöhung von 3 % führen. Darüber hinaus darf ein Teil der Teuerung und der allgemeinen Kostensteigerung auf die Mieten überwälzt werden, wodurch die Einnahmen gestärkt und die Attraktivität von Immobilieninvestitionen gestützt werden. ¹²

SWX IAZI investment real estate performance index

Trotz der wirtschaftlichen Herausforderungen im Jahr 2023 haben sich Investitionen in Wohnimmobilien in der Schweiz als ausgesprochen stabil und widerstandsfähig erwiesen. Angesichts von Faktoren wie Teuerung, steigenden Zinssätzen, rückläufigen institutionellen Investitionen, wachsender Mietnachfrage, sinkender Bautätigkeit und steigenden Mieten konnte der Sektor seine strukturelle Stärke bewahren. Das starke Bevölkerungswachstum, bedingt durch eine Rekordzuwanderung, sorgt für anhaltenden Druck auf den Wohnungsmarkt. Bei geringerer Bautätigkeit wird die Aufwärtsspirale bei den Mieten die Attraktivität von Renditeobjekten aufrechterhalten, deren Preise trotz der wirtschaftlichen Ungewissheit Wertzunahmen verzeichnen. Diese Beständigkeit reflektiert das anhaltende Vertrauen der Anleger in die Stabilität des Schweizer Wohnimmobilienmarktes, der sich in einem fluktuierenden wirtschaftlichen Umfeld weiterhin als solider und verlässlicher sicherer Hafen positioniert.

 


 ¹ Le Journal de l’Immobilier, December 20th, 2023, Corinne Dubois & Marc Clapasson – Marché Immobilier, Analysis of Wüest Partner for JIM, Pas de baisse des taux prévisible en 2024 (https://jim.media/articles-jim/articles-de-une/pas-de-baisse-des-taux-previsible-en-2024/)
² UBS, Prévisions de taux: Trois baisses de taux d’intérêt de la BNS attendues à partir de juin 2024 (https://www.ubs.com/ch/de/private/mortgages/information/brochures-and-publications/interest-forecast.html)
³ Raiffeisen Economic Research, Immobilier Suisse – 4T 2023: Le prix comme densificateur
⁴ Wüest Partner, 14 novembre 2023, Marchés immobiliers: dernières évolutions et cap sur 2024
⁵ Wüest Partner, 14 novembre 2023, Marchés immobiliers: dernières évolutions et cap sur 2024
⁶ Raiffeisen Economic Research, Immobilier Suisse – 4T 2023: Le prix comme densificateur
⁷ Raiffeisen Economic Research, Immobilier Suisse – 4T 2023: Le prix comme densificateur
₈ Le Journal de l’Immobilier, 20 décembre 2023, Marché Immobilier – Analyse de Wüest Partner pour le JIM, Pas de baisse des taux prévisible en 2024 (https://jim.media/articles-jim/articles-de-une/pas-de-baisse-des-taux-previsible-en-2024/)
⁹ Raiffeisen Economic Research, Immobilier Suisse – 4T 2023: Le prix comme densificateur
¹⁰ IAZI CIFI, 11.10.2023, Le marché immobilier suisse résiste (https://www.iazicifi.ch/weiterhin-positive-dynamik-am-schweizer-immobilienmarkt/)
¹¹ Raiffeisen Economic Research, Immobilier Suisse – 4T 2023: Le prix comme densificateur
¹² IAZI CIFI, 11.10.2023, Le marché immobilier suisse résiste (https://www.iazicifi.ch/weiterhin-positive-dynamik-am-schweizer-immobilienmarkt/)
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