Investissement Immobilier Suisse: Stabilité et Résilience Face aux Défis Économiques

L’année 2023 a été marquée par des évolutions significatives sur le marché de l’investissement immobilier suisse. Divers facteurs, tels que l’inflation, l’augmentation des taux d’intérêt, la diminution des investissements institutionnels, la demande locative croissante, le recul de la construction et la hausse les loyers façonnent la dynamique actuelle de l’immobilier résidentiel de rendement. À travers ces défis, le marché immobilier résidentiel suisse s’est une fois de plus démarqué par sa stabilité et sa résilience exceptionnelles, renforçant ainsi son attrait pour l’investissement immobilier suisse.

Inflation et taux d’intérêts: Un équilibre délicat

Quel est l’effet d’une augmentation de l’inflation sur les taux d’intérêt?

Après une forte progression en 2022 qui a amené la Banque Nationale Suisse (BNS) a fortement augmenter sont taux d’intérêt directeur, l’inflation suisse à amorcé une baisse en 2023, se situtant désormais sous la barre de 2%. On prévoit un taux d’inflation de 1.9% en 2024, qui se situera donc au niveau de la stabilité des prix définit par la . Après une forte augmentation des taux d’intérêts en 2022, la tendance de l’inflation à baisser en 2023 a conduit la BNS à maintenir son taux directeur à 1.75% en septembre 2023.

Quels sont les prévisions de taux d’intérêt pour 2024?

Wüest Partner prévient que les risques inflationistes persistent: les prix de l’électricité connaîtront un nouveau rebond en janvier 2024, les loyers augmentent et les probables hausses de salaires alourdiront les coûts de production des entreprises. À ses yeux il est donc peu probable que la BNS abaisse son taux directeur avant la fin de l’année prochaine et les taux hypothécaires devraient continuer de graviter autour de leur niveau actuel¹.

Alors que de son côté, UBS observe une baisse des intérêts hypothécaires et des rendements des emprunts d’État suisses en novembre et décembre 2023, qui s’explique par le fait que le marché des capitaux s’est préparé à des baisses des taux directeurs de la BNS en 2024, et prévoit une baisse des taux d’intérêt par la BNS en trois étapes à partir de juin 2024.

Les conditions monétaires sont toutefois moins favorables pour l’investissement immobilier suisse qu’il y a deux ans, avec des coûts de financement qui restent élevés et de plus nombreuses alternatives disponibles pour les investisseurs.

Graphique des taux directeurs des banques BNS, BCE et la Fed

Baisse de la demande: Quel est le rôle des investisseurs institutionnels?

Dans son étude sur le marché immobilier du quatrième trimestre 2023, la Banque Raiffeisen explique que le revirement des taux a provoqué des corrections de valeur des actions et des obligations, alors que dans le même temps, l’immobilier détenu en direct affiche des évaluations pratiquement inchangées. Cette dépréciation des autres catégories d’actifs place la pondération de immobiliers au-dessus de la cible d’allocation stratégique des investisseurs institutionnels. Ces derniers ont par conséquent considérablement réduit leurs investissements sur le marché des biens de placement. Sachant qu’au cours des dernières années les caisses de pension investissaient à elles seules CHF 10 milliards de capital neuf par an dans l’immobilier, il est difficile d’imaginer que ce tarissement de la demande des principaux acteurs n’ait aucune répercussion sur les prix et les évaluations.³

 

placement immobilier des caisses de pension

Demande locative soutenue par l’immigration

Le solde migratoire important, engendré par l’attractivité de l’économie suisse et l’afflux de réfugiés ukrainiens, fait que 2023 devrait connaître une croissance démographique record de 1.6%. Cette forte immigration a renforcé la demande dans un marché du logement déjà tendu, réduisant le taux de vacance de plus de 50% en deux ans. Au niveau national, ce taux de vacance a atteint 1.15% du stock en juin 2023, se situant ainsi bien en dessous du seuil de 1.27% considéré optimal par Wüest Partner. Cette situation de pénurie se généralise et ne concerne plus uniquement les régions urbaines ; Wüest Partner constate que 21 cantons affichent un taux de vacance inférieur à ce taux optimal.⁴

Activité de construction en berne

Face à cette demande croissante, la construction de nouveaux logements ne suit pas, comme en témoigne le nombre de dépôts de demandes de permis de construire extrêmement bas. Pour le segment locatif, ce chiffre au deuxième trimestre 2023 se situe à 10% en dessous de la moyenne décennale.⁵ Selon la Banque Raiffeisen, une des causes principales de la pénurie est l’absence de densification intérieure, qu’elle impute à la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire, qui rend le classement en zones constructibles nettement plus difficile voire impossible, et désormais également à la hausse des prix de construction et de financement.⁶

Loyers: Une spirale ascendante

La Banque Raiffeisen rapporte qu’au troisième trimestre 2023, les loyers d’offre ont progressé de 2.75% à travers toute la Suisse, ce qui représente la plus forte hausse trimestrielle depuis 1991, une hausse de près de 4% par rapport à l’année précédente et un taux de croissance annuel inédit depuis presque 15 ans. Les loyers existants ont également augmenté en raison du relèvement du taux de référence et de l’inflation.⁷

Ce n’est que le début car la pénurie va s’accentuer et les loyers existants vont continuer d’augmenter, malgré la pause effectuée par la BNS. Depuis le 1er décembre 2023, le taux hypothécaire de référence est passé de 1.50% à 1.75%, de sorte que les loyers des baux concernés pourraient être relevés au premier avril. Au vu de la forte tension créé par la pénurie de logements sur le marché, Wüest Partner prévoit en 2024 une augmentation des loyers de l’offre de plus de 3.8% sur l’ensemble de la Suisse. Le cabinet d’expertise immobilière prévoit également une hausse des loyers des baux en cours de 3.7% en moyenne nationale en raison de la hausse du taux de référence hypothécaire et de la répercussion possible de l’inflation. ⁸

En plus d’une hausse marquée des loyers, la pénurie de logements cause de nombreux désagréments aux locataires, en particulier à ceux qui doivent déménager. Les nouveaux locataires se confrontent désormais à des recherches laborieuses, des dépassements de budget au niveau du loyer et des compromis devenus nécessaires en termes de besoins de surface, de qualité d’emplacement et de densité d’occupation. Cette situation freine la tendance de rétrécissement de la taille des ménages observée jusqu’en 2021. ⁹

Croissances des loyers et vacances

Résilience de l’immobilier suisse de rendement face aux défis économiques

Hausse des prix des transactions

Dans un communiqué d’octobre 2023, IAZI CIFI relève que les prix des transactions des immeubles de rendement ont augmenté de 0.6% au troisième trimestre 2023, ce qui représente une hausse de 4.3% sur douze mois. On continue donc à enregistrer des plus-values, malgré la hausse des coûts de financement et les annonces de transactions immobilières en pause ou de réductions de prix. Ceci s’explique du fait que les acheteurs attendent en espérant des baisses de prix, tandis que les vendeurs sont patients pour conclure des transactions à des prix élevés. Bien que le nombre d’acquisitions soit actuellement bas, celles qui ont lieu se font à des prix élevés, ce qui contribue à augmenter les indices de prix, alors que les transactions non finalisées dans l’attente d’un changement de prix ne sont pas comptabilisées. ¹ ⁰

L’investissement immobilier suisse reste attractif

La Banque Raiffeisen explique qu’aucun effondrement de prix majeur n’est à craindre car le rendement relatif des placements immobiliers reste attrayant. L’immobilier offre des rendements excédentaires aux obligations d’entreprises et bien que ces rendements soient inférieurs à la moyenne de taux ultrabas de la dernière décennie, cette récente baisse de l’attractivité des biens de placement doit être relativisée au vu des performances passées. De plus avec la pénurie de logements, qui devrait durer, les effets d’un niveau de taux plus élevé sur la durée devraient être bien moindres que dans les circonstances normales. ¹ ¹

Les loyers compenseront les coûts supplémentaires

IAZI CIFI explique les coûts supplémentaires liés au revirement des taux d’intérêt pour les immeubles de rendement financés par des capitaux étrangers pourront être compensés par des augmentations de loyers, qui concerneront les nouvelles locations et les baux existants. Ainsi, la hausse du taux de référence de décembre 2023 à 1.75% entraînera, selon les circonstances, une nouvelle augmentation de loyers de l’ordre de 3%. De plus, une partie de l’inflation et de l’augmentation globale des coûts peut être répercutée sur les loyers, renforçant ainsi les revenus et soutenant l’attractivité des investissements immobiliers.

SWX IAZI investment real estate performance index

Malgré les défis économiques rencontrés en 2023, l’investissement immobilier suisse résidentiel suisse a démontré une exceptionnelle stabilité et résilience. Face à des facteurs tels que l’inflation, l’augmentation des taux d’intérêt, la diminution des investissements institutionnels, la demande locative croissante, le recul de la construction et la hausse des loyers, le secteur a su maintenir sa solidité structurelle. La forte croissance démographique soutenue par une immigration record maintient une forte pression sur le marché du logement. Avec une activité de construction réduite, la spirale ascendante des loyers va maintenir l’attrait pour les immeubles de rendement, dont les prix enregistrent des plus-values malgré les incertitudes économiques. Cette constance reflète la confiance persistante des investisseurs dans la stabilité du marché immobilier résidentiel suisse, qui continue de se positionner comme un refuge solide et fiable dans un contexte économique fluctuant. ¹²

 


¹Le Journal de l’Immobilier, 20 décembre 2023, Corinne Dubois & Marc Clapasson – Marché Immobilier, Analyse de Wüest Partner pour le JIM, Pas de baisse des taux prévisible en 2024 (https://jim.media/articles-jim/articles-de-une/pas-de-baisse-des-taux-previsible-en-2024/)
² UBS, Prévisions de taux: Trois baisses de taux d’intérêt de la BNS attendues à partir de juin 2024 (https://www.ubs.com/ch/fr/private/mortgages/information/brochures-and-publications/interest-forecast.html?campID=UC:E:601216:601221:43130732:0:1468860501:1468877503:fr:663302671)
³ Raiffeisen Economic Research, Immobilier Suisse – 4T 2023: Le prix comme densificateur
⁴ Wüest Partner, 14 novembre 2023, Marchés immobiliers: dernières évolutions et cap sur 2024
Wüest Partner, 14 novembre 2023, Marchés immobiliers: dernières évolutions et cap sur 2024
Raiffeisen Economic Research, Immobilier Suisse – 4T 2023: Le prix comme densificateur
Raiffeisen Economic Research, Immobilier Suisse – 4T 2023: Le prix comme densificateu
Le Journal de l’Immobilier, 20 décembre 2023, Marché Immobilier – Analyse de Wüest Partner pour le JIM, Pas de baisse des taux prévisible en 2024
Raiffeisen Economic Research, Immobilier Suisse – 4T 2023: Le prix comme densificateur
¹⁰ IAZI CIFI, 11.10.2023, Le marché immobilier suisse résiste (https://www.iazicifi.ch/fr/une-dynamique-toujours-positive-sur-le-marche-immobilier-suisse/)
¹¹  Raiffeisen Economic Research, Immobilier Suisse – 4T 2023: Le prix comme densificateur
¹²  IAZI CIFI, 11.10.2023, Le marché immobilier suisse résiste (https://www.iazicifi.ch/fr/une-dynamique-toujours-positive-sur-le-marche-immobilier-suisse/)
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